“去年我們就放棄了規(guī)模這件事情，今年我們強(qiáng)調(diào)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造，繼續(xù)抓現(xiàn)金，抓回款，沒有回款的銷售是耍流氓。”昨天（3月9日）上午，在萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶的離職新聞發(fā)布會(huì)上，萬科集團(tuán)總裁郁亮回答《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者提問時(shí)這樣說道。
地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，在規(guī)模和盈利能力出現(xiàn)博弈的局面下，作為標(biāo)桿企業(yè)萬科的選擇是后者。郁亮表示，今年，他要求萬科“忘記規(guī)模”，要求每一個(gè)城市公司效益增長(zhǎng)必須超過規(guī)模增長(zhǎng)。
今年重抓回款
成功瘦身后的郁亮十分注重形象，曾因登上時(shí)尚雜志封面流露欣喜的他，昨日以修身西褲、尖頭皮鞋的“標(biāo)配”，亮相北京萬科中心會(huì)議室。但除了自己的“馬甲線”，他更為在意的，是萬科各個(gè)城市的盈利能力曲線。
“去年我們成功回款2000億，所以我們現(xiàn)在日子很好過，因?yàn)槲覀冇凶銐虻默F(xiàn)金在手里。”回答本報(bào)記者關(guān)于對(duì)各子公司財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)期的考量標(biāo)準(zhǔn)的提問時(shí)，這位摩羯座的萬科“首長(zhǎng)”(萬科員工對(duì)其習(xí)慣性稱謂)，流露出親和之外強(qiáng)硬的一面。
房地產(chǎn)行業(yè)自2014年初進(jìn)行的調(diào)整，目前還未結(jié)束，高速增長(zhǎng)的時(shí)代一去不返。眼下，客戶和投資者付出的每一分錢，都要“生錢”，這是過去“彎腰撿錢”的房企不得不面臨的一大挑戰(zhàn)。郁亮稱，如果說還通過擴(kuò)大規(guī)模做更多的項(xiàng)目，只獲得更低的利潤(rùn)，是不值得的，因?yàn)榈卦絹碓诫y買，風(fēng)險(xiǎn)越來越大了，這種規(guī)模模式走不下去。
作為標(biāo)桿房企，一向?qū)笫袑徤鞯娜f科，似乎已經(jīng)萌生去規(guī)模化的路徑。郁亮坦言，追求真實(shí)價(jià)值就是忘記規(guī)模，去真正的創(chuàng)造價(jià)值，讓員工跟投的錢要有好的回報(bào)。
說到這里，這個(gè)曾跟媒體記者聊登山時(shí)用什么防曬霜效果最好的總裁，顴骨頗高的臉上滿是嚴(yán)肅。在房地產(chǎn)行業(yè)，做成本出身的人往往最會(huì)算賬，而郁亮恰恰是那個(gè)精于成本、對(duì)財(cái)務(wù)敏感的職業(yè)經(jīng)理人。這決定了地產(chǎn)白銀時(shí)代，郁亮掌舵下的萬科，對(duì)用一元錢可以賺來多少錢的追求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了對(duì)規(guī)模的著力。
“所以現(xiàn)在我們對(duì)每個(gè)公司和區(qū)域要求是一樣的，是以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造，我們要求每一個(gè)公司效益增長(zhǎng)必須超過規(guī)模增長(zhǎng)，你規(guī)模上當(dāng)然可以發(fā)展，但是要求效益增長(zhǎng)必須超過規(guī)模增長(zhǎng)。”郁亮說，這是他目前對(duì)萬科所有的一線公司的要求。
白銀時(shí)代的自我革命
發(fā)布會(huì)上的另一個(gè)話題是萬科前副總裁毛大慶講述了“主政”北京萬科6年間的遺憾。
與眾多房企經(jīng)理人一樣，單位資本如何取得最高的凈利潤(rùn)，也曾是令毛大慶心焦的問題。對(duì)此，毛大慶坦言，北京萬科從2009年的43億元到2014年的200億元規(guī)模，總資產(chǎn)增大、業(yè)務(wù)多元化的同時(shí)，員工收益和公司盈利能力還有不足。
這樣的局面，與“黃金時(shí)代到白銀時(shí)代”的行業(yè)背景不無關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)模式面臨著革新，對(duì)產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)r(jià)值的考量標(biāo)準(zhǔn)及投資策略都將發(fā)生變化。如此洪流中，萬科的處境也不例外。
怎么把北京公司不光做大，還要做強(qiáng)，這個(gè)毛大慶未竟的事業(yè)，落在了繼任者劉肖身上。
“北京萬科第二次創(chuàng)業(yè)是我跟毛總共同提出來的，43億到200億是第一次創(chuàng)業(yè)的過程，毛總的遺憾則是我們未來的方向。”對(duì)此，劉肖昨日對(duì)記者稱，“白銀時(shí)代”，北京萬科將對(duì)并購公司、并購項(xiàng)目、拿地等一系列業(yè)務(wù)精細(xì)梳理，萬科轉(zhuǎn)型中，北京區(qū)域?qū)岩徊糠肿⒁饬Ψ旁陴B(yǎng)老、金融等產(chǎn)品上。
“劉肖在萬科的平臺(tái)上做資本市場(chǎng)最早，恐怕也是認(rèn)識(shí)最深刻的，只有資本市場(chǎng)做通了，我們才有可能把不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)做好。”毛大慶補(bǔ)充說道。
進(jìn)入3月以來，萬科加大內(nèi)部淘汰、為開源節(jié)流而“瘦身”的說法不脛而走，萬科對(duì)此進(jìn)行了否認(rèn)。上周，又有媒體援引萬科內(nèi)部人士的說法稱：“我們每年有固定淘汰率，但現(xiàn)在淘汰率放大了不少?，F(xiàn)在各分公司都在自我變革，尤其是北京萬科和深圳萬科公司。”報(bào)道還援引萬科集團(tuán)董秘譚華杰的表述稱，萬科的確在做內(nèi)部調(diào)整，組織架構(gòu)變革的主要導(dǎo)向是提升組織效率，從金字塔科層結(jié)構(gòu)向合伙人扁平化結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。
郁亮昨日稱，萬科每十年會(huì)出現(xiàn)一些新的變化，目前已經(jīng)確定的新的用人準(zhǔn)則是“新老并舉，以新為主”。
對(duì)于萬科的人事調(diào)整，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這與轉(zhuǎn)型不無關(guān)系，近兩年以綠地為代表的企業(yè)對(duì)萬科的市場(chǎng)地位產(chǎn)生了沖擊，在這個(gè)背景下，去行政化、調(diào)動(dòng)內(nèi)部管理團(tuán)隊(duì)的積極性和提高行政效率，成為了萬科的選擇。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，通過剝離一些非核心團(tuán)隊(duì)，對(duì)“少壯派”新人而言，意味著釋放激勵(lì)。
另一位地產(chǎn)研究人士指出，萬科本輪人事變動(dòng)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)行業(yè)變化而做出的“自我革命”，也是房地產(chǎn)利潤(rùn)率下降、區(qū)域差異凸顯的現(xiàn)實(shí)下的必然結(jié)果。
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