上周發(fā)布的央行第三季度貨幣政策報(bào)告七處提及“泡沫”，警覺和關(guān)注超過以往。這并不讓人驚訝?，F(xiàn)實(shí)而論，目前防范和抑制資產(chǎn)泡沫的重點(diǎn)領(lǐng)域是在房地產(chǎn)。一個(gè)多月前，20余城市重啟調(diào)控，此后一些城市房價(jià)漲勢(shì)略有放緩，但上漲預(yù)期依然存在，這也給調(diào)控帶來了更大的壓力。

經(jīng)驗(yàn)表明，限購和限貸政策的確有效，可以幫助市場(chǎng)在短期內(nèi)迅速降溫。不過拉長時(shí)間跨度觀察，一旦政策稍有松動(dòng)，房價(jià)反而可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。這在一、二線城市尤其典型。過去十年，這一幕屢屢上演，導(dǎo)致購房者形成了強(qiáng)烈的信念，認(rèn)定房價(jià)的上漲有其必然性，甚至可能只漲不跌，這進(jìn)一步強(qiáng)化了追漲的購買行為。這種預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)，對(duì)于防范和抑制泡沫非常不利

一些城市的房價(jià)上漲一定程度上反映了供需關(guān)系。如果考慮到居民資產(chǎn)配置仍然缺乏更有效的匹配和多樣化選擇，某些城市的房地產(chǎn)仍是被追捧的資產(chǎn)。不過還是可以肯定，房價(jià)的泡沫化不同程度地存在，我們不能無視寬松的流動(dòng)性在“泡泡”的鼓起中扮演的角色——由此當(dāng)調(diào)控強(qiáng)壓房價(jià)之時(shí)，逐利的流動(dòng)性也可能重新導(dǎo)演“蒜你狠”、“豆你玩”的故事。大蒜價(jià)格猛漲提示的信號(hào)不容忽視。

沒有人可以準(zhǔn)確地判斷，我們是否可以承受一旦泡沫膨脹之后破裂帶來的風(fēng)險(xiǎn)，比如銀行業(yè)對(duì)壞賬的上升有多大的耐受力。但可以肯定的是，中國經(jīng)濟(jì)為此付出的代價(jià)一定不會(huì)小，財(cái)富縮水對(duì)普通民眾生活造成的壓力也可能超過想象。中國人民銀行2016年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，認(rèn)為房價(jià)“高，難以接受”的居民占比較上季上升了0.3個(gè)百分點(diǎn)。但考慮到經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存，這又是一個(gè)兩難——故此，央行承認(rèn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)房地產(chǎn)和基建投資的依賴仍然較大，穩(wěn)增長與防泡沫之間的平衡更富有挑戰(zhàn)性。

抑制和防范資產(chǎn)泡沫，如果說這是貨幣政策無法掙脫的“鐐銬”，意味著貨幣寬松幾無騰挪空間，財(cái)政政策將繼續(xù)擔(dān)綱穩(wěn)增長的主角。央行貨幣政策報(bào)告指出，從國際上看，存量財(cái)富快速增長對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生較大影響，經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系更為緊密。今天，房價(jià)持續(xù)快速上漲，在大城市甚至成為拉開不同人群財(cái)富差距的最大因素。央行認(rèn)為，應(yīng)進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。這種判斷有其現(xiàn)實(shí)緊迫性。

此前一些學(xué)界人士期望將房產(chǎn)稅作為調(diào)控工具，認(rèn)為房產(chǎn)稅出臺(tái)可以穩(wěn)住房價(jià)，有效抑制資產(chǎn)泡沫的放大，我們以為，對(duì)此還需要詳加論證。至少在目前格局下，加稅本身雖然會(huì)改變成本結(jié)構(gòu)，但是否能夠成功逆轉(zhuǎn)供需關(guān)系，其實(shí)是不確定的。此前重慶、上海以不同的方式試點(diǎn)了房產(chǎn)稅，但從兩地的現(xiàn)實(shí)看基本可以相信，重慶房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定與房產(chǎn)稅關(guān)系不大，上海房價(jià)也并沒有因?yàn)榉慨a(chǎn)稅而停止狂飆。實(shí)際上，稅收法定的原則本身，也表明房產(chǎn)稅的出臺(tái)還將經(jīng)歷不短的立法進(jìn)程。

央行開出的藥方，包括從供給端改革城鎮(zhèn)化土地政策，完善財(cái)稅制度，解決抑制新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的體制機(jī)制問題。我們以為，這也可以看做長短結(jié)合的對(duì)策組合。比如從供給端觀察，很多一二線城市已經(jīng)多年沒有完成年度供地計(jì)劃，這無形中抬高了地價(jià)，進(jìn)而拉升了房價(jià)。如果能夠增加土地供給，改善供地節(jié)奏，對(duì)于平抑地價(jià)應(yīng)有幫助。地價(jià)在商品房成本結(jié)構(gòu)中占了大頭，如果地價(jià)漲勢(shì)趨于穩(wěn)定，房價(jià)漲勢(shì)也可能隨之企穩(wěn)。中長期而言，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利界定，又或者農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的討論空間，都可能改變供給端的格局。

“面粉比面包貴”最終指向了更高的房價(jià)，我們經(jīng)歷的現(xiàn)實(shí)曾以如此殘酷的方式教育了購房者。如果這種剛性上漲的預(yù)期不改變，房地產(chǎn)調(diào)控就很難收到好的效果。這適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，也適用于更寬泛意義上的資產(chǎn)市場(chǎng)。