“無論是對購房者、開發(fā)商還是銀行來說，這次的宏觀調(diào)控都是好事。”11月23日，在民生銀行主辦的“中國不動產(chǎn)金融年會”上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌談到近期樓市的宏觀調(diào)控時表示。
10月以來，北京、上海等多個城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策；11月初，多個熱點城市的市場調(diào)控又再度升級。孫宏斌認為，地價越來越貴、房價越來越高，意味著風險越來越大，對企業(yè)的發(fā)展并不利，“所以我們對宏觀調(diào)控是歡迎的。”
對當前經(jīng)濟形勢和調(diào)控的嚴峻程度，孫宏斌謹慎而不恐慌。他認為，即使在下行期，中國向好的經(jīng)濟大趨勢并沒有發(fā)生變化，房企的投資邏輯也始終沒有變化，所以即便在波動周期內(nèi)，企業(yè)仍然能在時間和空間的錯配中尋找發(fā)展機遇。
“無論形勢如何不確定，房企的選擇是確定的，做好兩件事就行：買對地、蓋好房。”孫宏斌表示，地買錯了，蓋什么房子都錯；地買對了，如果再能夠把產(chǎn)品和服務(wù)做好，把品牌做好，無論形勢再差，企業(yè)也能夠獲得良好的發(fā)展。
拿對地、蓋有品質(zhì)的房
截至2016年10月底，融創(chuàng)中國實現(xiàn)合約銷售金額約1080.3億元，同比增長91%，提前跨入千億房企俱樂部，也成為三年來首個新晉的千億房企。
“我們選擇的都是供求關(guān)系比較好的城市，都是區(qū)域的核心、有人口匯聚能力和具有增長潛力的。”融創(chuàng)中國管理層在2016中期業(yè)績會上透露，2016年全年可售資源達到1680億元，分布在一二線健康良好的城市。
“買對地方、買對時間”，是孫宏斌認為房企首先應(yīng)該做好的事情，“要充分認識中國城市發(fā)展、市場供需、宏觀政策的發(fā)展規(guī)律和資源錯位的不平衡現(xiàn)狀，做好時間和空間上的選擇。”房地產(chǎn)的投資周期較長需要兩三年時間，所以“提前做好判斷”是關(guān)鍵。
如今再看融創(chuàng)近年來的城市布局，孫宏斌幾乎踩準了每一次市場動蕩的節(jié)點。2015年之前，房企們紛紛搶灘二三線城市，融創(chuàng)堅守少數(shù)幾個一線城市并將業(yè)績沖入房企前十，單城平均貢獻近百億；2015年，房企們開始回歸一線城市，融創(chuàng)卻悄然開啟強二線城市占位，主要通過并購拿下大量項目，最終2016年二線城市迎來新一輪增長。數(shù)據(jù)顯示，目前融創(chuàng)已經(jīng)完成全國化布局，成功進入近30個一線及強二線城市，成功實現(xiàn)了在環(huán)渤海、長三角、珠三角、中西部的卡位布局。
先“拿對地”，再“蓋好房”，兩者缺一不可。孫宏斌認為，對本次調(diào)控的嚴峻程度很多人預計不足，隨著調(diào)控逐步深入，購買資格和金融貸款的限制，市場預期終將發(fā)生改變。
但高端物業(yè)開發(fā)商依然有較好的發(fā)展空間。孫宏斌認為，雖然從整體收入房價比來看，很多人買不起房，但總有30%甚至10%的客群是對房子有更高需求的，所以堅持做高端和改善型物業(yè)的融創(chuàng)能夠持續(xù)獲得穩(wěn)健增長。“客戶原來能買多套房，現(xiàn)在只能買1套房，那一定選擇會位置好、品牌好、品質(zhì)好的房子。”
近年來，融創(chuàng)堅持高端精品戰(zhàn)略，一方面，通過多年在一線城市的打磨，形成了一套以“壹號院”為代表的高端產(chǎn)品體系和質(zhì)量管控體系；另一方面，2015年開始全面推進全產(chǎn)品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活價值體系，不斷提升產(chǎn)品的服務(wù)配套和品牌價值。
做好現(xiàn)金流和價值的風險控制
數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模已經(jīng)達到9萬億。孫宏斌判斷，到10萬億后，房地產(chǎn)規(guī)模再增長已經(jīng)很難，這時會加速向大企業(yè)集中。
目前來看，銷售排名前100名房企的市場占有率為40%左右，去年前10名房企的市場占有率是17%，今年已經(jīng)超過了20%。孫宏斌認為，未來5-10年前100名房企的市場占有率會達到70%-80%，前10名會占35%-40%，未來沒有兩三千億都進不了前10名。
行業(yè)集中度提升的路徑，一是小公司買地后掙錢退出讓給大公司做，二是企業(yè)間的收購和兼并。“看不懂這個規(guī)律，很多企業(yè)容易從小而‘美’就變成小而‘沒’了，美不了。”孫宏斌說。
孫宏斌指出，房企要做好兩個風險管控，一是現(xiàn)金流，二是(土地)價值。“如果現(xiàn)金流沒有問題，但是土地價值有問題，地買錯了或者買貴了，轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著也會轉(zhuǎn)出窟窿來；如果價值沒問題，現(xiàn)金流有問題，企業(yè)又活不下去。”
“如果價值沒問題，現(xiàn)金流出問題，還可以通過市場方式解決，比如找融創(chuàng)收購。”孫宏斌表示，融創(chuàng)是市場公認最好的合作伙伴，“一是價格好談，我們只要市場價，不占你便宜；二是不想賣了還可以退；三是你可以不全賣，轉(zhuǎn)讓50%~70%，你繼續(xù)當股東，融創(chuàng)產(chǎn)品好、有溢價能力，大家可以共同發(fā)展。”
收并購是產(chǎn)業(yè)價值鏈的最高端，但在全世界的成功率都非常低。近年來，融創(chuàng)憑借專業(yè)與厚道，在收并購市場上積累了口碑品牌和實踐經(jīng)驗，今年上半年新增的1990萬平方米土地儲備中，有2/3是通過收購、并購帶來的。
對于當下房企的發(fā)展策略，孫宏斌也給出了建議，他認為目前很多人對形勢的嚴峻程度預估不足，“如果企業(yè)有錢放到賬上別著急花，借錢盡可能借能夠穿越周期的錢，因為后面還有機會”。
孫宏斌認為，這是不確定經(jīng)濟形勢下的確定選擇。對于企業(yè)來說，認清土地價值，投資上做好時間和空間上的判斷，產(chǎn)品和服務(wù)上做好品質(zhì)和品牌，“任何形勢再不確定，企業(yè)的選擇和發(fā)展都是確定的”。
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