“要大力發(fā)展住房租賃市場，統(tǒng)籌做好非住宅類商品房去庫存工作。”2月6日，江蘇省十二屆人大五次會(huì)議上，省長石泰峰談到2017年政府10個(gè)方面重點(diǎn)工作時(shí)如此表示。
筆者注意到，繼去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要發(fā)展住房租賃市場后，廣東、北京、新疆、貴州等地開始密集出臺(tái)政策或措施，大力培育和發(fā)展住房租賃市場。
而嗅覺敏銳的資本，也迅速盯上住房租賃這一龐大市場。萬科、聯(lián)絡(luò)互動(dòng)等一些上市公司已先行先試。小米科技創(chuàng)始人雷軍，有“風(fēng)投教父”之稱的閻焱，以及知名投資機(jī)構(gòu)、房企、房產(chǎn)中介也已進(jìn)入。
一些業(yè)內(nèi)人士表示，我國住房租賃市場目前發(fā)展不足，未來會(huì)有很大的發(fā)展空間。據(jù)測算，2016年中國住房租賃市場約在1.1萬億元，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到1.6萬億元，2025年、2030年將分別達(dá)到2.9萬億元和4萬億元。
住建部關(guān)注江蘇做法
江蘇是中國樓市最火熱的地區(qū)之一，南京、蘇州2016年房價(jià)漲幅達(dá)到40%左右，位于全國前列。此外，省內(nèi)的無錫、南通、揚(yáng)州等三、四線城市房價(jià)也迅速跟漲。
為控制這種迅猛上漲勢頭，南京、蘇州出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的限購、限貸等調(diào)控措施，其他城市根據(jù)各地情況進(jìn)行調(diào)控。
江蘇省省長石泰峰2月6日說，2016年，江蘇對房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制。
不過，江蘇樓市調(diào)控任務(wù)依舊較重。1月24日，江蘇省物價(jià)局公布的一季度價(jià)格預(yù)期顯示，有超過半數(shù)專家認(rèn)為南京的房價(jià)在一季度會(huì)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，無錫以平穩(wěn)為主，蘇州穩(wěn)中緩降，徐州、常州、南通、揚(yáng)州、泰州、宿遷等城市都以上漲為主。
筆者注意到，江蘇省政府工作報(bào)告多處提到“房地產(chǎn)”，在今年將重點(diǎn)做好10個(gè)方面工作中，第一方面就大篇幅談到了房地產(chǎn)，著墨之多在各地政府工作報(bào)告中不多見。
石泰峰表示，2017年，江蘇將注重因城施策，分類調(diào)控，把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三、四線城市和特大城市間的基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，促進(jìn)產(chǎn)城融合，有效釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口的城鎮(zhèn)住房需求。大力發(fā)展住房租賃市場，統(tǒng)籌做好非住宅類商品房去庫存工作。堅(jiān)持去庫存與穩(wěn)市場并重，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
上月召開的江蘇省城市工作推進(jìn)暨住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上也提出，要積極扶持并規(guī)范住房租賃市場，嚴(yán)防出現(xiàn)大起大落，推動(dòng)商業(yè)和辦公房地產(chǎn)庫存消化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
據(jù)了解，近幾年，南京、蘇州等市已在推進(jìn)住房租賃工作。南京一些企業(yè)的住房租賃業(yè)務(wù)還開展得有聲有色。比如：一直從事住宅開發(fā)的銀城地產(chǎn)，專門成立了房屋租賃公司，盤下空置的房屋，改造裝修后對外招租，目前有幾千間的規(guī)模。還有一些長短租公寓，也是整體收購閑置房屋，主打服務(wù)年輕人的公寓。
政府公開信息顯示，為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進(jìn)住房租賃規(guī)?；?jīng)營，2015年11月，住建部曾會(huì)同財(cái)政部、稅務(wù)總局等組成調(diào)研組，專程來蘇州市開展調(diào)研。
多地發(fā)展住房租賃
除江蘇外，廣東、北京、新疆、貴州等地也在積極培育和發(fā)展住房租賃市場。
北京除日前啟動(dòng)住房租賃管理?xiàng)l例調(diào)研起草工作外，在土地出讓市場，引進(jìn)企業(yè)自持模式。今年1月19日，北京出讓3宗土地，要求企業(yè)競報(bào)自持面積。去年11月底，也有3宗土地以企業(yè)100%持有的方式?jīng)Q定地塊歸屬，成功競得土地的企業(yè)承諾100%自持物業(yè)70年。這意味著，這里的房子建成后，消費(fèi)者將以租戶的身份入住。
廣東省日前公布了關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見，允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這意味著，商業(yè)用房比如公寓、廠房、寫字樓等都可改為租賃住房，并且水、電、氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
“實(shí)施意見”還允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租。此外，要“落實(shí)稅收優(yōu)惠”，個(gè)人出租，月收入3萬元以下，在2017年底之前可免征增值稅，租金收入個(gè)人所得稅減半征收。
上月，新疆出臺(tái)了加快培育和發(fā)展自治區(qū)住房租賃市場的實(shí)施意見，到2020年，全區(qū)設(shè)市城市基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場，縣城住房租賃市場初步發(fā)展并初具規(guī)模。
新疆對租賃住房供應(yīng)提出了7條措施，包括支持租賃住房建設(shè)、積極盤活存量房源、支持住房租賃企業(yè)發(fā)展、發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)促進(jìn)住房租賃作用、支持和規(guī)范個(gè)人出租住房、提高公租房貨幣化和運(yùn)營保障能力、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與住房租賃活動(dòng)。
貴州省也于上月底下發(fā)通知，明確對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予優(yōu)惠政策支持。對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率。
供地方式上，鼓勵(lì)地方政府盤活各類閑置土地、低效利用土地和批而未供土地，采取多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)；新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限；符合劃撥用地目錄的，采取劃撥方式供地。
多家上市公司試水
伴隨著一線城市進(jìn)入存量房市場時(shí)代，租賃市場的巨大潛力正逐漸被各方關(guān)注。
2016年5月，萬科將其旗下長租公寓統(tǒng)一使用“泊寓”品牌，有意作為獨(dú)立子品牌運(yùn)營。在2016年的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，龍湖也宣布進(jìn)軍長租公寓和聯(lián)合辦公領(lǐng)域。中介公司鏈家則成立了“自如”品牌，負(fù)責(zé)把房屋裝修，配家具后統(tǒng)一出租。
聯(lián)絡(luò)互動(dòng)今年1月10日公告稱，擬出資2.3億元，通過收購股權(quán)和增資方式，擁有會(huì)找房（北京）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司51.33%股權(quán)。
據(jù)介紹，租房分期是租房和金融的黃金切入點(diǎn)，會(huì)找房通過租房分期的方式精準(zhǔn)、巧妙地切入中國租賃市場，憑借其團(tuán)隊(duì)建設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)控制和業(yè)務(wù)拓展能力快速占據(jù)了全國市場，經(jīng)過兩年高速發(fā)展，目前會(huì)找房的業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋全國20多個(gè)一線及省會(huì)城市。
聯(lián)絡(luò)互動(dòng)表示，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，一線城市限購政策的紛紛出臺(tái)，房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，以及國家“購租并舉”等相關(guān)政策的支持和指引，租賃服務(wù)市場空間正在悄然釋放。尤其是在我國，自有率居高不下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)流動(dòng)人口逐漸增加的大背景下，租賃服務(wù)的發(fā)展不僅是大勢所趨也將大有作為。
房產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，我國住房租賃市場規(guī)模為1.1萬億元，房屋交易市場大約15萬億元，房屋租賃占交易市場比重僅有7%。這與美國、日本等成熟市場相比差距很大，美國的舊金山、紐約和日本東京租房人群都超過40%。
從國際市場看，美國租房30%機(jī)構(gòu)化，日本80%機(jī)構(gòu)化，日本租賃市場最大的托管公司大東建托管理的房間數(shù)量超過90萬套，市場占有率接近8%，但中國機(jī)構(gòu)化不到5%。
知名人士嚴(yán)躍進(jìn)表示，租賃市場從散戶化到機(jī)構(gòu)化是大勢所趨，隨著未來租賃市場越來越大，今后相應(yīng)的投資機(jī)構(gòu)及運(yùn)營商會(huì)增加。但目前需注意的是，在租售價(jià)格差嚴(yán)重倒掛的背景下，部分租房價(jià)格百年才夠買房，因此，探索租賃企業(yè)可持續(xù)的盈利模式是未來的重點(diǎn)。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央明確提出發(fā)展住房租賃企業(yè)、規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)、鼓勵(lì)房企開展住房租賃業(yè)務(wù)，并鼓勵(lì)和規(guī)范個(gè)人住房出租。同時(shí)，將在稅收減免、金融支持和供地方式方面加大政策支持力度。其中，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品；穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)等政策頗受資本市場關(guān)注，其中商機(jī)也非常多。
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