“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一基調(diào)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？后續(xù)會(huì)有相關(guān)的政策出臺(tái)嗎？

如何評(píng)價(jià)目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)和調(diào)控效果？

為什么不讓炒房子？把房子作為資產(chǎn)炒，為什么不行？

房市發(fā)展的模式是“瘋漲、調(diào)控、再瘋漲、再調(diào)控”，以至于越調(diào)越高。如何評(píng)價(jià)這種短期的調(diào)控政策？

以上關(guān)于房地產(chǎn)的種種問(wèn)題，讓我們看看國(guó)務(wù)院參事——夏斌如何解答。

新政有望扭轉(zhuǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架的局面

新京報(bào)：十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。十九大為房地產(chǎn)市場(chǎng)定下怎樣的基調(diào)，這一基調(diào)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？后續(xù)會(huì)有相關(guān)的政策出臺(tái)嗎？

夏斌：影響當(dāng)然是深刻的。這深刻的影響不僅會(huì)表現(xiàn)在房?jī)r(jià)會(huì)逐步穩(wěn)下來(lái)，而且還會(huì)表現(xiàn)為扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)被這么龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)所綁架，所扭曲的局面，表現(xiàn)為會(huì)逐步扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在有些宏觀調(diào)控政策的變動(dòng)不能不顧國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的被動(dòng)局面。也就是說(shuō)，房市如果調(diào)整到位，長(zhǎng)效機(jī)制建立后，房市波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)決策時(shí)的影響權(quán)重會(huì)大大減少，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)更健康，更穩(wěn)定。當(dāng)然，這一時(shí)期還沒(méi)到來(lái)。

至于問(wèn)到后續(xù)是否會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)的預(yù)期，這取決于你對(duì)中國(guó)房市健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制內(nèi)容的理解。我以為肯定會(huì)有。就從眼前看，人們呼吁了多年的租房市場(chǎng)應(yīng)該規(guī)范的問(wèn)題，最近國(guó)務(wù)院正就房屋租賃條例在征求意見(jiàn)。但我認(rèn)為，這僅僅是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)中的其中之一。

新京報(bào)：在您看來(lái)，未來(lái)如何實(shí)現(xiàn)多層次住房供給，或者說(shuō)租售體系如何搭建，租與售如何協(xié)同發(fā)展？

夏斌：租與售體系怎么搭建？是什么樣的比例？我沒(méi)研究這么細(xì)?？傮w上我認(rèn)為這應(yīng)該是市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的自然結(jié)果，人為去設(shè)計(jì)、安排出一個(gè)比例很難。近十年中國(guó)房市發(fā)展的歷史表明，銷售市場(chǎng)的規(guī)模發(fā)展到今天，是由房?jī)r(jià)、貨幣供應(yīng)、土地供應(yīng)政策、工業(yè)化進(jìn)程中的人口流動(dòng)、大中小城市群空間布局以及經(jīng)常變動(dòng)的調(diào)控政策等多種因素共同決定的。不乏還有碎片化的，扭曲的政策因素刺激了人們的預(yù)期與購(gòu)房。

因此，由路徑依賴決定的未來(lái)的租售比例，必然是“昨天的售”會(huì)決定“今天的租”，但“今天的租”未必會(huì)刺激出成倍影響于“明天的售”。也就是說(shuō)在銷售市場(chǎng)規(guī)模的預(yù)期上，如果長(zhǎng)效機(jī)制這一綜合性、關(guān)鍵性因素建立后，會(huì)出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)折。屆時(shí)，再用過(guò)去的歷史數(shù)據(jù)來(lái)預(yù)期房市，是靠不住的。

具體就租售體系建立原則看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，一方面政府要堅(jiān)持房屋商品化原則，另一方面房子作為一種商品，保持房?jī)r(jià)上漲的基本穩(wěn)定也是政府宏觀調(diào)控的原則。在堅(jiān)守上述原則下，隨著國(guó)民收入的提高，銷售市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)自然發(fā)展的結(jié)果。

然而，房屋政策是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策，又是一項(xiàng)社會(huì)民生政策。對(duì)于在市場(chǎng)原則下仍有一些居民一時(shí)無(wú)支付能力購(gòu)房的，政府理應(yīng)通過(guò)多種政策，滿足他們“住有所居”的要求，這也是一項(xiàng)重要的原則。因此，政府的各項(xiàng)政策不應(yīng)是刺激他們?nèi)ミ^(guò)度負(fù)債、提前購(gòu)房。政府的各項(xiàng)法規(guī)和政策應(yīng)是確保租房人的權(quán)益，做到“租得起，愿長(zhǎng)租，能長(zhǎng)租”。同時(shí)，法規(guī)政策應(yīng)激勵(lì)有房人愿意房屋出租，增加社會(huì)房屋供給，以減少政府相關(guān)補(bǔ)貼和承租人的租金。在以上這些思想指導(dǎo)下，如果政策制定合理，自然會(huì)形成一個(gè)合理的租售體系。合理的租售并舉比例并不是針對(duì)過(guò)去過(guò)大的銷售規(guī)模，在租房規(guī)模上用行政手段去簡(jiǎn)單地“看齊補(bǔ)差”。

長(zhǎng)效機(jī)制建立了 房?jī)r(jià)自然會(huì)穩(wěn)下來(lái)

新京報(bào)：你如何評(píng)價(jià)目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)和調(diào)控效果？這輪宏觀調(diào)控的目標(biāo)是什么，調(diào)控有沒(méi)有達(dá)到解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題？

夏斌：當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急，是要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，讓房?jī)r(jià)穩(wěn)下來(lái)。但我個(gè)人認(rèn)為，就整個(gè)房市長(zhǎng)期的調(diào)控目標(biāo)而言，正如去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出的，是要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效機(jī)制建立了，房?jī)r(jià)自然會(huì)穩(wěn)下來(lái)。

但是，什么是長(zhǎng)效機(jī)制？官方?jīng)]有統(tǒng)一的解釋。我今年1月初就在學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí)指出，長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容和措施是什么？譬如，對(duì)首套房，第二套，第三套以及更多的持房，應(yīng)分別制定什么樣的首付政策、利率政策、貸款政策？應(yīng)分別采取什么樣的稅收政策？這些都應(yīng)該明確，而且應(yīng)該體現(xiàn)為國(guó)務(wù)院的長(zhǎng)期法規(guī)，而不是相關(guān)部門經(jīng)常調(diào)整的臨時(shí)的行政限制或調(diào)整政策。

若是臨時(shí)的政策那不叫長(zhǎng)效機(jī)制。除財(cái)稅、金融政策外，全國(guó)房屋租賃市場(chǎng)也要規(guī)范統(tǒng)一，包括哪些硬杠桿內(nèi)容？租金的最高限是多少等？此外，各地的土地供應(yīng)政策又如何結(jié)合大中城市城鎮(zhèn)化率與城市人口規(guī)模不同，采取“人地掛鉤”的土地供應(yīng)政策？如果土地供應(yīng)隨人口流動(dòng)走，過(guò)去有些地方曾以未來(lái)土地收入流量為擔(dān)保的過(guò)度負(fù)債怎么解決？以及由此針對(duì)有些地方“土地財(cái)政”缺口所涉及的中央與地方的轉(zhuǎn)移支出、財(cái)稅體制又如何調(diào)整？還有，包括“學(xué)區(qū)房”問(wèn)題中涉及教育公共品平等化問(wèn)題怎么解決？以上這一切問(wèn)題何時(shí)解決？是同時(shí)解決還是分項(xiàng)逐步解決？分別對(duì)相關(guān)房屋需求及房?jī)r(jià)會(huì)有什么影響？

這一系列問(wèn)題既是當(dāng)前中國(guó)房市問(wèn)題深度分析所必然涉及的，也是今后長(zhǎng)效機(jī)制所需討論的。也就是說(shuō)，要解決當(dāng)前涉及中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的房市問(wèn)題，已經(jīng)絕不是住房建設(shè)部一個(gè)部門所能完成的，是一個(gè)牽連多方的綜合的問(wèn)題。

就長(zhǎng)效機(jī)制而言，就“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位而言，即就買房是為了買消費(fèi)品，而不是投資（投機(jī)）金融資產(chǎn)而言，其實(shí)大家環(huán)顧自身四周，可能心中都清楚，目前很多人是在買消費(fèi)用房還是在買金融資產(chǎn)？就此而言，當(dāng)前的調(diào)控效果只能說(shuō)，“還在路上”

中國(guó)房市將“由炒變住”

新京報(bào)：現(xiàn)在老百姓手中貨幣很多，換成美元有額度限制，炒股票不賺錢，銀行存款利率又低，買房又“四限”，“五限”，為什么不讓炒房子？把房子作為資產(chǎn)炒，為什么不行？

夏斌：百姓現(xiàn)在遇到的這種困境我了解，并且充分理解，我也是百姓之一。但是從國(guó)家和宏觀經(jīng)濟(jì)層面說(shuō)，為什么不要把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)建設(shè)，來(lái)引導(dǎo)？我曾在近十年前講過(guò)，中國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不能學(xué)英國(guó)、美國(guó)，要學(xué)德國(guó)，新加坡。英美把房地產(chǎn)作為資產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)炒，最后炒成了危機(jī)。德國(guó)的房子不鼓勵(lì)炒，房?jī)r(jià)一直比較穩(wěn)定，但絲毫不影響其工業(yè)制造與科技的進(jìn)步，不影響其成為世界的強(qiáng)國(guó)。中國(guó)房市“由炒改住”的理由，我認(rèn)為是：

第一，金融具有天生的“不穩(wěn)定性”，兩百多年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)史，可以說(shuō)是一部不間斷的金融危機(jī)史。英美是在完成工業(yè)強(qiáng)國(guó)之后，先后步入金融強(qiáng)國(guó)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是以金融市場(chǎng)為主導(dǎo)，金融服務(wù)業(yè)占有很高比例，歷史的發(fā)展自然選擇了房地產(chǎn)市場(chǎng)在英美兩國(guó)今天的地位（其實(shí)英美對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的限制同樣也很多，有些就是不被我們常人所了解而已）。今天的中國(guó)僅剛剛完成了“工業(yè)制造”，離“工業(yè)強(qiáng)國(guó)”還有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)為迫切。然而目前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)入虛”現(xiàn)象又極為突出，已嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。從長(zhǎng)期看，中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和潛在增長(zhǎng)率空間又很大。要保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)長(zhǎng)期的穩(wěn)定增長(zhǎng)，不管從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)看還是從長(zhǎng)期看，實(shí)在沒(méi)有必要在天生“不穩(wěn)定”的金融領(lǐng)域中，在已有的股票市場(chǎng)旁邊，再人為加快制造出一個(gè)類似股票市場(chǎng)這一資產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，來(lái)增加市場(chǎng)的波動(dòng)性。

第二，從對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行已形成嚴(yán)重波動(dòng)沖擊的房地產(chǎn)市場(chǎng)自身看，近十年來(lái)房市是在犧牲農(nóng)民利益，破壞生態(tài)、土地財(cái)政已不可持續(xù)的基礎(chǔ)上畸形、快速發(fā)展起來(lái)的。這些負(fù)面影響已是有目共睹，也已不能再持續(xù)下去了。有些做法在改革轉(zhuǎn)型中也正得到扭轉(zhuǎn)和遏制。從科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身發(fā)展不可能像過(guò)去那樣，以滿足資產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的勢(shì)頭發(fā)展下去了。

至于說(shuō)，國(guó)內(nèi)目前貨幣多、可投優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)少，“金融國(guó)門”管得相對(duì)較緊所反映出的居民資產(chǎn)配置的一些問(wèn)題，恰恰表明了，這是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中積累下的問(wèn)題和現(xiàn)在調(diào)整轉(zhuǎn)型所要付出的代價(jià)。房子由“炒”變“住”這一新定位后產(chǎn)生的“后悔藥”苦果，現(xiàn)在可能不吞也得吞。今天不吞下，明天早晚要吞下。怎么辦？為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)明天更好，這一切只能通過(guò)加快改革，“三去一降一補(bǔ)”，處理僵尸企業(yè)，相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體資產(chǎn)負(fù)債表縮水，以及在調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)、尋找經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能等一系列舉措來(lái)解決。

長(zhǎng)效機(jī)制確立后將打破“越調(diào)越漲”現(xiàn)象

新京報(bào)：國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控多是短期的政策或者行政性手段，不少人評(píng)價(jià)說(shuō)，房市發(fā)展的模式是“瘋漲、調(diào)控、再瘋漲、再調(diào)控”，以至于越調(diào)越高。您如何評(píng)價(jià)這種短期的調(diào)控政策？

夏斌：對(duì)于有人說(shuō)“房?jī)r(jià)越調(diào)越漲”，每次調(diào)控后房?jī)r(jià)都會(huì)漲的觀點(diǎn)，我認(rèn)為，過(guò)去近10年從事實(shí)上確實(shí)得到了證實(shí)。

但是，我勸持此觀點(diǎn)的人也要看到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制正處于大轉(zhuǎn)軌的歷史階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正從2003-2010年的“超級(jí)繁榮”轉(zhuǎn)向“新常態(tài)”增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)換時(shí)期，即從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)化，“轉(zhuǎn)換”的重要特征是在“過(guò)程中”，是“動(dòng)態(tài)變化”。有些事用前一階段的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)推測(cè)后一階段的做法，曾經(jīng)一個(gè)時(shí)期可能會(huì)管用，但并不是一直管用的。更重要的是，我們應(yīng)承認(rèn)，過(guò)去的10年中確實(shí)房地產(chǎn)政策是在不停地變，有些政策是短期的，有些“碎片化”，缺乏非常明確的房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位和調(diào)控的方向?，F(xiàn)在應(yīng)看到，這次中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，方向非常清晰，態(tài)度非常堅(jiān)決，兩年來(lái)，就是咬住“消費(fèi)品”不放。這是一個(gè)非常大的變化。我認(rèn)為這是觀察、預(yù)期未來(lái)房市的關(guān)鍵因素。就這一點(diǎn)而言，我相信，只要堅(jiān)持住，堅(jiān)持下去，真正確立“長(zhǎng)效機(jī)制”，肯定會(huì)打破有些人的“經(jīng)驗(yàn)”之談。

當(dāng)然，因?yàn)檎咝枰豁?xiàng)一項(xiàng)出臺(tái)，而且又要結(jié)合當(dāng)前堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線這一狀況，出現(xiàn)的情況就比較復(fù)雜。因此，政策出臺(tái)要非常謹(jǐn)慎，長(zhǎng)效機(jī)制的建立恐怕需要一段時(shí)期，絕不是一年半載能完成的。

新京報(bào)：您之前提到，要警惕國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“黑天鵝”。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“黑天鵝”嗎？應(yīng)該怎么當(dāng)心出現(xiàn)？

夏斌：在當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型時(shí)期，特別是在決勝全面實(shí)現(xiàn)小康時(shí)期工作任務(wù)很多，不知你注意到?jīng)]有，盡管千頭萬(wàn)緒，十九大報(bào)告特別提出了在這關(guān)鍵時(shí)期，重點(diǎn)要打好三大“攻堅(jiān)戰(zhàn)”，其中之一，就是要防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，還有兩個(gè)分別是脫貧和環(huán)境防治。

我理解，就是要守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。但是與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又要從資產(chǎn)市場(chǎng)回歸消費(fèi)品市場(chǎng)，這就進(jìn)一步加大了“攻堅(jiān)戰(zhàn)”的復(fù)雜性、艱巨性。即對(duì)多年累積的問(wèn)題要處理。不處理不足以穩(wěn)大局，但處理中又不能影響大局的穩(wěn)定。

所以，涉及房市長(zhǎng)效機(jī)制的相關(guān)政策，必須要研究透徹，既要體現(xiàn)方向定力，又要兼顧經(jīng)濟(jì)安全運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。政策出臺(tái)時(shí)機(jī)要適時(shí)，相關(guān)政策要協(xié)調(diào)，要講究藝術(shù)。對(duì)房地產(chǎn)政策之所以要求如此之高，是因?yàn)閱?wèn)題已“非一日之寒”，甚為敏感?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)在對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，人們的預(yù)期行為往往大于貨幣供求的行為。人們的預(yù)期影響力已遠(yuǎn)勝于一定的貨幣供應(yīng)量。因此，可以說(shuō)“長(zhǎng)效機(jī)制”的逐步形成與人們預(yù)期的逐漸改變相適應(yīng)，這是這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取勝久遠(yuǎn)的關(guān)鍵。這是一句定性的話。如何度量操作？恐只能在博弈思維的框架下實(shí)現(xiàn)。要特別防止人們炒房預(yù)期的突發(fā)大轉(zhuǎn)變帶來(lái)的麻煩。