“我們最大的問(wèn)題是從來(lái)不說(shuō)租房房源來(lái)自于誰(shuí)，不說(shuō)租房對(duì)象是誰(shuí)？為什么抱怨租金高？租房對(duì)象突然從國(guó)際大酒店的租客降到2.8億沒(méi)有城市戶籍的人身上，所以大家覺(jué)得租金貴。”一向發(fā)言犀利的任志強(qiáng)日前對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)“開(kāi)炮”。
9月7日，證券日?qǐng)?bào)主辦的“新業(yè)態(tài)新變革新需求--中國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)峰會(huì)”在京舉行，原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，世聯(lián)行副總裁甘偉，中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇和遠(yuǎn)洋邦舍常務(wù)副總經(jīng)理俞國(guó)泰等參加了峰會(huì)圓桌論壇討論。
這次峰會(huì)還邀請(qǐng)業(yè)界高管、專(zhuān)家學(xué)者圍繞“長(zhǎng)租公寓是資本的風(fēng)口還是需求的風(fēng)口”、“資本和市場(chǎng)該如何融合發(fā)展相得益彰”等話題展開(kāi)討論，特別是前瞻長(zhǎng)租公寓的政策方向、市場(chǎng)機(jī)遇以及企業(yè)戰(zhàn)略定位與路徑選擇。
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)下沉
圓桌論壇一開(kāi)場(chǎng)，任志強(qiáng)首先提醒大家，其實(shí)早在1979年，中國(guó)就已出現(xiàn)長(zhǎng)租公寓，當(dāng)時(shí)主要針對(duì)的人群是境外人士或國(guó)內(nèi)高收入人口。長(zhǎng)租公寓2008年之后才真正起步發(fā)展，是因?yàn)樵诟叨瘸鞘谢^(guò)程中，各種限制性條件讓部分人無(wú)法買(mǎi)房，只能租房。
他表示，長(zhǎng)租公寓的消費(fèi)對(duì)象已經(jīng)變了，以前是最有錢(qián)的那些人，而現(xiàn)在是2.8億在城市生活工作但沒(méi)有城市戶籍的人，這個(gè)巨大需求可能會(huì)讓長(zhǎng)租市場(chǎng)迎來(lái)十年八年的高增長(zhǎng)。但他也強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)租市場(chǎng)的“好日子”受政策影響巨大，一旦戶籍制度等變動(dòng)，長(zhǎng)租市場(chǎng)也可能隨之生變。
相比任志強(qiáng)，俞國(guó)泰對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)更有信心。他表示，目前戶籍制度下更多農(nóng)村人口實(shí)現(xiàn)城市化，需要市場(chǎng)化手段或保障性手段幫助他們解決居住問(wèn)題。所以，長(zhǎng)租市場(chǎng)潛力巨大。另一方面，自國(guó)家提倡租購(gòu)并舉政策之后，各個(gè)主體對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)的參與度非常高，資本也紛紛涌入，市場(chǎng)已具備跑得更快、發(fā)展得更大的條件。
長(zhǎng)租公寓到底是市場(chǎng)的需求還是資本的需求？投資機(jī)構(gòu)代表何亮宇表示，據(jù)其了解，很多開(kāi)發(fā)商一是“被逼的”，比如拍得的地塊必須按要求自持一定百分比；二則是放在一個(gè)較長(zhǎng)的周期里，從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)自持是必然方向。
作為較早布局長(zhǎng)租公寓的公寓運(yùn)營(yíng)商代表，甘偉認(rèn)為，討論長(zhǎng)租市場(chǎng)，不能只局限于北京、上海。世聯(lián)行聚焦布局二線城市，是因?yàn)楦春枚€城市成為未來(lái)中國(guó)城市化的引擎，長(zhǎng)租市場(chǎng)更有潛力。“中國(guó)大部分城市拿20%的收入就能租不錯(cuò)的房子，所以我覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)還是存在的。”
長(zhǎng)線資本是行業(yè)助推器
談及資本蜂擁而入，能否得到想要的回報(bào)，任志強(qiáng)表示：“對(duì)資本來(lái)說(shuō)，第一個(gè)是房子出租，錢(qián)回不來(lái)，就等房?jī)r(jià)上漲。第二，等時(shí)間長(zhǎng)了會(huì)有一些減稅。”
他同時(shí)指出，中國(guó)的租賃市場(chǎng)以二手房或房改房為主，其實(shí)租金回報(bào)很高?？赡芊扛姆抠I(mǎi)才花了兩萬(wàn)塊錢(qián)，一個(gè)月就能租兩千塊錢(qián)，一年回報(bào)率超過(guò)100%。
俞國(guó)泰認(rèn)為，長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金，而且還是要相對(duì)要求回報(bào)率較低的資金來(lái)參與。“資本肯定都是逐利的，就看放在什么時(shí)間兌現(xiàn)，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，這是資本參與長(zhǎng)租市場(chǎng)最需要明確或者最需要界定的。”
何亮宇坦言，作為資本方最關(guān)心的問(wèn)題，是收到的房源能否盡快向市場(chǎng)投放，“空一個(gè)月?lián)p失一個(gè)月的租金。”
談及市場(chǎng)上資本推著機(jī)構(gòu)囤租待漲的傳言，何亮宇直指荒謬。“囤兩個(gè)月才漲兩百塊錢(qián)，但是兩個(gè)月的機(jī)會(huì)成本損失可能兩年才能掙回來(lái)。作為一個(gè)理智的成熟的資本方，我非常關(guān)注空置率的問(wèn)題，會(huì)要求企業(yè)盡快投放。會(huì)不會(huì)降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，那是另外一回事。可能要控制一下裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能有甲醛等問(wèn)題。
甘偉則表示，資本進(jìn)入之后想賺兩個(gè)錢(qián)，一是資產(chǎn)升值的錢(qián)，這是地產(chǎn)邏輯。“一個(gè)城市的發(fā)展資本的投入形成城市化的進(jìn)程，這個(gè)錢(qián)不應(yīng)該由供應(yīng)商來(lái)賺，應(yīng)該是資產(chǎn)持有人賺這個(gè)錢(qián)，應(yīng)該是REITs的一件事。”第二，提升跟運(yùn)營(yíng)相關(guān)的效率。把租金的溢價(jià)，地價(jià)的溢價(jià)，品牌的溢價(jià)分開(kāi)，“不要把租金變成一個(gè)很含糊的概念。”
不想當(dāng)風(fēng)口上的“烤豬”
最后，圓桌論壇嘉賓們也表達(dá)了對(duì)未來(lái)長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展的期許。
“我個(gè)人覺(jué)得應(yīng)該用市場(chǎng)的辦法解決問(wèn)題，用公開(kāi)監(jiān)督和法治的辦法來(lái)解決問(wèn)題，這個(gè)市場(chǎng)才會(huì)越來(lái)越規(guī)范，而且價(jià)格越來(lái)越合理。要允許價(jià)格通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)合理。”任志強(qiáng)道。
俞國(guó)泰表達(dá)了三個(gè)觀點(diǎn)。一是就市場(chǎng)化的租賃市場(chǎng)而言，希望政府給予行業(yè)明確的定義或規(guī)則，相應(yīng)的配套制度、配套規(guī)則、配套操作流程，包括政府監(jiān)管部門(mén)之間的交圈，使得市場(chǎng)參與主體能夠在明確的規(guī)則下運(yùn)營(yíng)發(fā)展，這對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)非常有利。
二是在保障民生之外的市場(chǎng)化的需求領(lǐng)域，希望在政策制訂上給予一些靈活度，“讓子彈有能夠飛得更長(zhǎng)久一點(diǎn)的空間和時(shí)間。這樣的話，市場(chǎng)自然會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)化的選擇、市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)，供需決定市場(chǎng)的發(fā)展。”
三是長(zhǎng)租行業(yè)還是一個(gè)沒(méi)長(zhǎng)大的孩子，需要有一個(gè)相對(duì)寬松的市場(chǎng)空間去發(fā)展成長(zhǎng)，需要社會(huì)各界給予一定的支持和理解。
何亮宇認(rèn)為，長(zhǎng)租市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，一是在土地供應(yīng)方式和租金方面一定要做出調(diào)整，“否則這個(gè)市場(chǎng)起不來(lái)”。二是一定門(mén)檻的機(jī)構(gòu)化。三是適度創(chuàng)新的金融化。“要有金融支持，否則起不來(lái)，但是要適度，不能過(guò)度。”
甘偉則表示，長(zhǎng)租市場(chǎng)的需求是存在的，只是我們應(yīng)該如何結(jié)構(gòu)化增加供應(yīng)，讓更多的人享受更多的房子的問(wèn)題。
同時(shí)，“不要把我們稱(chēng)為熱點(diǎn)，我們?cè)瓉?lái)是風(fēng)口上的豬，現(xiàn)在成為風(fēng)口上被烤的豬，很難受，我們還是乳豬，太小了，”他笑言。，太小了，”他笑言。
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