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  • 土地拍賣火熱,調(diào)控加碼!樓市“小陽春”會延續(xù)嗎?

    2019年05月13日 08:45
    來源:上海證券報(bào)社
    “金三銀四”已過,樓市依舊沒有降溫的跡象。
    進(jìn)入5月,蘇州、杭州、南京、福州、濟(jì)南等許多城市,土地拍賣市場一片火熱,房企拿地?zé)崆楦邼q,有的一輪報(bào)價(jià)就直接封頂。
    市場人士驚嘆“小陽春”的同時(shí),開始期待著樓市會否像10年前一樣演化成一波“大牛市”。
    但隨著5月11日今年樓市最火熱的城市蘇州加碼調(diào)控——新房限售3年,二手房限售5年,樓市“小陽春”一下子變得迷離起來。
    “地王”頻出
    5月9日,杭州迎來今年第3場土拍。經(jīng)過80輪競價(jià),保利以封頂價(jià)38.6億元,拿下蕭山新街的一宗宅地,溢價(jià)率29.96%,自持比例5%。
    同日,福州也進(jìn)行了今年的第3場土拍,并首次采用“限地價(jià)、控房價(jià)、競配建、公開搖號”方式。9宗地塊,面積333.5畝,拍賣起始價(jià)55.5億元,成交價(jià)款74.45億元,溢價(jià)率34%。
    5月8日,蘇州、天津、濟(jì)南等多個(gè)城市出讓土地,土地成交總金額近300億元。其中,蘇州土地市場尤為火爆。土拍競拍開始后,還沒加價(jià),2宗地便以高溢價(jià)成交,1宗地經(jīng)過85輪報(bào)價(jià)以45.38%的溢價(jià)率成交。3宗地成交總額40.65億元。而10天前,蘇州土拍吸金135.7億元,兩個(gè)板塊誕生了新地王。
    不僅住宅地塊,連商辦地塊都開始了瘋狂的競價(jià)。
    5月7日,南京拍賣江北的3宗地塊,其中2宗為純商辦地塊。3宗地,分別經(jīng)過了64輪、83輪、106輪的競拍,才各歸其主。截至目前,南京今年共拍出17塊地(不包括去年結(jié)余地塊),累計(jì)拍賣輪次達(dá)851次(不包括底價(jià)成交),平均每塊地?fù)屌妮喆纬?0次,7塊地拍到最高限價(jià)。
    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至5月9日,全國50大熱點(diǎn)城市合計(jì)賣地收入1.22萬億元,同比上漲1.2%,年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)了同比上漲。其中,45個(gè)城市年內(nèi)賣地收入超過百億元,杭州最高為947億元,北京、天津、上海、蘇州、福州、重慶等12個(gè)城市超過300億元。
    同時(shí),中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,4月份,二線城市土地成交金額2231億元,占全國土地出讓總額近7成,二線城市成了房企拿地主戰(zhàn)場。
    “相比去年,土地市場簡直是‘冰火兩重天’。去年下半年,土地市場十分冷清,大多以底價(jià)成交,流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。”一家大型房企區(qū)域老總說,今年以來,市場出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn),有的地塊,參與競拍的房企不再安于輪番加價(jià)的常規(guī)操作,有的一輪報(bào)價(jià)就直接加價(jià)到現(xiàn)房銷售。
    “高價(jià)地”解套
    高地價(jià)難免要催生高房價(jià)。房企在土地市場頻頻搶地,使得市場恐慌心理上漲,很多人認(rèn)為今年將是樓市的大年。歷史上,2009年房地產(chǎn)市場的“小陽春”就最終演化成一波大牛市。
    一些購房者不再觀望,大膽快速下手。
    以蘇州為例,今年4月份,商品住宅成交量環(huán)比上漲33%,同比上漲57%,較2019年月均上漲37%,尤其是配套資源完善的蘇州園區(qū)、高新區(qū)、姑蘇區(qū)等主城區(qū)一手房市場供不應(yīng)求。蘇州工業(yè)園區(qū)的樓面價(jià)甚至突破3萬元,房價(jià)直逼上海。
    這讓之前入市的一部分“高價(jià)地”樓盤成功“解套”。2016年,蘇州某地王項(xiàng)目,備案均價(jià)3.76萬元/平方米,遠(yuǎn)高于周邊在售樓盤,一度難以賣動。今年,在土拍效應(yīng)下,該樓盤重獲新生,銷量直線上升。
    上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示,部分熱點(diǎn)二線城市4月二手房市場不僅延續(xù)了3月“小陽春”態(tài)勢,還創(chuàng)下了兩年以來的成交量新高。南京、廈門、青島等10個(gè)城市二手房成交量8.2萬套,環(huán)比增長25.9%,同比增長27.9%。
    業(yè)內(nèi)一些人士表示,過去的低價(jià)地項(xiàng)目在這輪調(diào)整期已基本去化,未來入市的將是一批高價(jià)地或現(xiàn)房銷售項(xiàng)目,熱點(diǎn)城市的房價(jià)想跌下去比較困難。
    5月6日,南京河西的金茂悅開盤,銷售均價(jià)39800元/平方米,突破了此前該區(qū)域35000元/平方米的限價(jià)。盡管如此,中簽率依然低至3.1%,平均32人搶一套房。
    住宅銷售回暖、土地市場熱度回升,也引起了政府有關(guān)部門的注意,并進(jìn)行了預(yù)警提示。4月底,蘇州市政府就表示,正在研究新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
    熱度難持續(xù)
    對于今年房地產(chǎn)市場的“小陽春”,多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不會持續(xù)太久。
    “主要是樓市的基本面已發(fā)生根本變化,大多數(shù)城市的房地產(chǎn)供求基本平衡。”上述房企老總說,在“房住不炒”的政策背景下,“小陽春”想變成大牛市基本沒有可能。今年的樓市只會平穩(wěn),不會有大的波瀾。
    4月19日召開的中共中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。
    土地市場熱度較高的城市正面臨政策的“重點(diǎn)關(guān)照”。
    5月11日下午,蘇州市出臺了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見,規(guī)定:11日起,蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域,新房限售3年;蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房,限售5年。
    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來樓市調(diào)控措施共超過160次,其中包括了合肥、深圳、長沙等多個(gè)熱點(diǎn)城市。
    市場降溫勢頭開始隱現(xiàn)。
    據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),今年4月,全國28個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2344萬平方米,同、環(huán)比均降2%。其中,一線城市新房成交面積環(huán)比下降16%,二線城市成交面積環(huán)比下降3%,三四線城市成交面積環(huán)比下降1%。
    今年“五一”小長假,40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交161萬平方米,同比下降55%,其中,二線城市已下降68%。以蘇州為例,4月29日至5月5日,商品房共成交2158套,二手房共成交1698套,環(huán)比分別下降了34.7%和51.35%。
    恐慌需求“消耗”后,樓市將回歸常態(tài)。
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