盡管各地為房企“減負(fù)”政策頻出，但在新冠肺炎疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)仍然被迫迎來(lái)了新一輪“洗牌”。
據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，2020年初至今60多天，全國(guó)已有超過(guò)百家房企宣告破產(chǎn)，有時(shí)一天就會(huì)有好幾家房企“消失”，大多為二三線城市里的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)。
另一方面，“融資集中”趨勢(shì)更為明顯，資本市場(chǎng)更青睞評(píng)級(jí)高的大型房企或品牌房企，中小房企很難從新一輪的融資潮中分得一杯羹。一名外資銀行從業(yè)人員也告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)并不在此次降低利率的中小微企業(yè)名單中。
連日來(lái)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者聯(lián)系到20多名已破產(chǎn)或進(jìn)入破產(chǎn)程序的企業(yè)負(fù)責(zé)人或管理人，其中有5人接受了采訪。虧損嚴(yán)重、投資不足、資金鏈斷裂，是他們就企業(yè)破產(chǎn)提及頻率最高的3個(gè)原因。
或迎新一輪洗牌
“疫情之后，我們預(yù)判今年全年的商品房銷(xiāo)售額規(guī)模、銷(xiāo)售面積可能會(huì)下降7～8個(gè)百分點(diǎn)。”中指院杭州分院副院長(zhǎng)高院生告訴記者，銷(xiāo)售大規(guī)?；芈鋷?lái)的損失，可能更多的還是落在中小企業(yè)頭上。
寧國(guó)市長(zhǎng)福置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)福置業(yè)”）位于寧國(guó)市港口鎮(zhèn)五磁村，目前已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序。據(jù)天眼查信息顯示，長(zhǎng)福置業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，注冊(cè)資本僅為2000萬(wàn)元，是一家典型的地方小型房企。
突如其來(lái)的疫情令長(zhǎng)福置業(yè)原定于3月13日召開(kāi)的第一次債權(quán)人會(huì)議推遲至4月24日。
“我們做的是一個(gè)政府回遷房項(xiàng)目，只有一部分是自己開(kāi)發(fā)的，而且是中途加入的。”長(zhǎng)福置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)區(qū)還比較特殊，他們剛進(jìn)駐時(shí)，工地里什么也沒(méi)有。
“政府當(dāng)初允諾幾年內(nèi)能達(dá)到的招商規(guī)模，與實(shí)際情況相差甚大，時(shí)間又拖了太久，公司資金、項(xiàng)目完成度等各方面都不是很好，結(jié)果肯定是虧損的。”上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步向記者解釋虧損原因。
同樣進(jìn)入破產(chǎn)重整程序的還有日照市潤(rùn)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“潤(rùn)泰地產(chǎn)”）。天眼查信息顯示，潤(rùn)泰地產(chǎn)成立于2010年7月，主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)、商品房、沿街房、住宅樓的開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售等。注冊(cè)資本也不過(guò)3000萬(wàn)元。
潤(rùn)泰地產(chǎn)管理人在接受記者采訪時(shí)表示，公司瀕臨破產(chǎn)最主要的原因還是資金鏈斷裂，但目前還在處理過(guò)程中，結(jié)果尚不可知。另一家進(jìn)入破產(chǎn)程序的房企管理人也表示，公司是因?yàn)橥顿Y不足、資金斷裂才導(dǎo)致現(xiàn)狀。
2月28日，山東省濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院公告稱(chēng)，于2019年9月24日、10月11日、10月22日相繼受理寶世達(dá)國(guó)際控股集團(tuán)有限公司、濟(jì)南寶世達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司等5家相關(guān)公司的重整申請(qǐng)。
3月2日，寶世達(dá)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示：“公司正在進(jìn)行重組，地產(chǎn)板塊被放棄了，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有人了。”
中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，此次行業(yè)洗牌將會(huì)較為徹底，區(qū)域性中小房企的很多份額可能就沒(méi)有了。“想進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)很難，但是被吃掉很容易。”
“大魚(yú)吃小魚(yú)，快魚(yú)吃慢魚(yú)，甚至是大魚(yú)吃大魚(yú)。”同策研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，未來(lái)樓市將有新一輪的洗牌。
融資困境
據(jù)華泰證券數(shù)據(jù)，2月，在短融中票的帶動(dòng)下，境內(nèi)發(fā)債規(guī)模363億元，同比上升50%，終結(jié)同比“5連降”；而境外債，相較1月的高峰開(kāi)始回落，但1～2月累計(jì)發(fā)行1523億元，同比提高3%，已占去年總發(fā)行量的28%。
與此同時(shí)，“融資集中”趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化。華泰證券研報(bào)分析稱(chēng)，高評(píng)級(jí)地產(chǎn)債明顯更受資金追捧，發(fā)行占比躍升。1～2月，AAA地產(chǎn)債發(fā)行420億元，占境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模的64%，去年全年為45%；AA+地產(chǎn)債發(fā)行152億元，占比23%，去年為34%；AA地產(chǎn)債發(fā)行85億元，占比12%，去年為21%。
相較之下，中小企業(yè)融資空間被大大地壓縮。財(cái)報(bào)顯示，截至去年6月，錦藝集團(tuán)借貸融資額度8.99億元已全部動(dòng)用，還與5名獨(dú)立第三方安排6筆共約4430港元的債券。但從2019年下半年至今，集團(tuán)還未有新的融資記錄。
大唐地產(chǎn)資金層面也尤為緊張。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月，大唐地產(chǎn)未償還的借款達(dá)到75.98億元，一年內(nèi)償還借款17.30億元，1～2年償還借款31.69億元，但賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有19.42億元。
浙系房企華鴻嘉信的情況也不容樂(lè)觀。2016～2018年，華鴻嘉信的銷(xiāo)售額分別為210億元、349億元、438億元。但2019年，公司實(shí)際銷(xiāo)售額僅為460億元，并未完成原定500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。相較此前快速擴(kuò)張，公司的近況并不及預(yù)期。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前兩個(gè)月，公司僅完成銷(xiāo)售額30.1億元，排名第88位，相比2019年排名又有所下滑，去年底加入公司的總裁張立洲，這名被外界寄予厚望的“救火隊(duì)長(zhǎng)”也于3月確認(rèn)離職。
針對(duì)融資、現(xiàn)金流近況等問(wèn)題，記者分別致電致函錦藝集團(tuán)、大唐地產(chǎn)、華鴻嘉信等企業(yè)。
錦藝集團(tuán)方面表示，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)和銷(xiāo)售均在規(guī)劃范圍內(nèi)，未有銷(xiāo)售上的“巨大損失”，業(yè)績(jī)?nèi)缙趯?shí)現(xiàn)。公司一直以來(lái)在經(jīng)營(yíng)上非常重視現(xiàn)金流和資金的使用；大唐地產(chǎn)方面則表示，正處于上市靜默期不方便進(jìn)行回復(fù)；而截至發(fā)稿，華鴻嘉信方面并未予以回復(fù)。
“中小房企的融資情況肯定不如品牌房企那么好。”張宏偉表示，雖然融資授信額度較少，融資成本相對(duì)較高，當(dāng)下中小房企也應(yīng)盡可能通過(guò)自己的渠道融資，包括尋求資本市場(chǎng)力量緩解資金需求。例如，當(dāng)代置業(yè)有綠色住宅、科技住宅的特色，2月份發(fā)了兩次綠色美元債，每次2億美元左右，性價(jià)比也較為不錯(cuò)。
多元化“自救”
早在此次疫情之前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)迎來(lái)一輪洗牌，頭部效應(yīng)越發(fā)凸顯。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年TOP3、TOP100、TOP50的權(quán)益銷(xiāo)售金額集中度已分別達(dá)到近9.5%、21.4%、35.7%。
“這個(gè)階段，中小房企活下去才是最核心的問(wèn)題。”高院生認(rèn)為，首先，應(yīng)暫時(shí)停止拿地及投資行為，要確保自己的現(xiàn)金流；其次，需要想盡辦法通過(guò)不同方式獲得一定的資金支持，比如政府稅收減免以及謀求金融方面合作等；最后，迫不得已之際，企業(yè)可以通過(guò)賣(mài)項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)等方式進(jìn)行自救。
正如高院生所說(shuō)，為了“活下去”，五礦地產(chǎn)頻頻出讓項(xiàng)目或部分股權(quán)。3月2日晚間，五礦地產(chǎn)宣布，該公司擬出售深圳坪山項(xiàng)目49%股權(quán)予華潤(rùn)置地，代價(jià)為12.863億元。
兩天后，據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所消息，五礦地產(chǎn)擬再度轉(zhuǎn)讓旗下五礦地產(chǎn)(沈陽(yáng))有限公司100%股權(quán)，預(yù)披露起止日為2020年3月4日～31日。更早前，五礦地產(chǎn)還出售另一合資公司49%的股權(quán)，重組60億港元4年期銀團(tuán)貸款。
無(wú)獨(dú)有偶，錦藝集團(tuán)也于2月21日發(fā)布盈利警告，稱(chēng)截至2019年12月的6個(gè)月，收益約為8893.9萬(wàn)港元，同比下降2.67%，股東應(yīng)占溢利約為935.2萬(wàn)港元，同比下降60.12%。有關(guān)“錦藝裁員近80人”的傳言也隨著“盈利警告”的發(fā)布而散播開(kāi)來(lái)。
對(duì)此，錦藝集團(tuán)方面回復(fù)稱(chēng)，公司未有裁員舉動(dòng)。目前全集團(tuán)六大板塊共有2000多人。已根據(jù)政府和企業(yè)生產(chǎn)要求，投入到正常的工作生產(chǎn)中。“我們地產(chǎn)板塊年前有160多人，現(xiàn)在釘釘上海有150多人，這也是正常的人員流動(dòng)。”
值得注意的是，昔日集團(tuán)龍頭項(xiàng)目錦藝國(guó)際輕紡城，在這場(chǎng)行業(yè)淘汰賽中或成拖累。
2019年7月，錦藝集團(tuán)便公告稱(chēng)，向獨(dú)立第三方鄭州豐祥投資出售佳聰物業(yè)全部股權(quán)，以2.12億元人民幣現(xiàn)金結(jié)算。該售出資產(chǎn)為錦藝國(guó)際輕紡城或其一部分。
據(jù)悉，欲打造成中國(guó)中部首席輕紡展貿(mào)綜合體的錦藝輕紡城，曾計(jì)劃投資50億元，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)酒店、公寓等配套服務(wù)體系。
彼時(shí)，錦藝集團(tuán)副總裁、錦藝輕紡城董事長(zhǎng)陳錦慶表示，錦藝輕紡城項(xiàng)目正在打造的是從原材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)研發(fā)、智能制造、商貿(mào)展示、倉(cāng)儲(chǔ)物流到電子商務(wù)、產(chǎn)業(yè)金融、科技文化的全業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)“千億產(chǎn)業(yè)集群”。
但錦藝國(guó)際輕紡城近年來(lái)虧損嚴(yán)重。據(jù)《大河報(bào)》報(bào)道，錦藝輕紡城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從近幾年錦藝輕紡城的運(yùn)營(yíng)來(lái)看，每年虧損金額2000萬(wàn)元左右。商鋪的入駐率最高的時(shí)候是60%，如今降到40%。
錦藝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，錦藝國(guó)際輕紡城作為公司早期規(guī)模型項(xiàng)目，帶動(dòng)了集團(tuán)紡織、地產(chǎn)、商業(yè)等眾多業(yè)務(wù)的發(fā)展。“該項(xiàng)目是集團(tuán)產(chǎn)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的，確實(shí)出售了部分物業(yè)，未來(lái)將重新打造成汽配城。”
起家于紡織業(yè)的錦藝集團(tuán)，多元化發(fā)展也一直是其標(biāo)簽。公開(kāi)資料顯示，錦藝集團(tuán)包括地產(chǎn)、商業(yè)、新材料、紡織、金融、互聯(lián)網(wǎng)等六大產(chǎn)業(yè)板塊，并涉足教育、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)。去年6月，集團(tuán)開(kāi)始涉足工業(yè)大麻，一期工程目標(biāo)年產(chǎn)量約為2000公斤。
“這是企業(yè)想通過(guò)多元化業(yè)務(wù)來(lái)對(duì)沖單一業(yè)務(wù)、周期變化對(duì)于企業(yè)報(bào)表業(yè)績(jī)的影響。”在張宏偉看來(lái)，如果單純做住宅開(kāi)發(fā)，當(dāng)遇到類(lèi)似此次疫情樓市出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，中小房企受到的影響會(huì)非常大，另一方面，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合也是企業(yè)跟政府拿地購(gòu)地的一個(gè)手段，能夠降低拿地成本。
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