本報記者 王麗新 見習記者 郭冀川
今年年初以來，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部等部門均從各個方面強調(diào)推進老舊小區(qū)改造，包括“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入專項債券的支持范圍”、“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造”等內(nèi)容。
近期包括東莞、廣州、深圳等多個城市陸續(xù)公布城市更新項目進展，明確未來改造計劃，多家房企也積極簽約城市更新改造項目。目前城市更新參與房企本土化特征較為明顯，如在北京地區(qū)，首開集團、中海地產(chǎn)等房企是重要的參與者，在廣州則是富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團等較為活躍。
11月12日，在第十六屆中國地產(chǎn)金融年會暨第二屆城市發(fā)展戰(zhàn)略高峰論壇上，中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任、原中國住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹表示，中國城鎮(zhèn)化正進入中高級發(fā)展階段，城市更新是提升城市能級最重要的舉措，是城市發(fā)展轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的一個結(jié)合點，值得企業(yè)高度重視。
從目前房地產(chǎn)開發(fā)商涉足城市更新的領(lǐng)域來看，多為城中村開發(fā)、老舊小區(qū)改造、老舊建筑更新等，主要有三種開發(fā)模式，拆除重建類、有機更新類、綜合整治類。秦虹說：“城市更新不是房地產(chǎn)開發(fā)，必須要拋棄房地產(chǎn)開發(fā)思維，房地產(chǎn)開發(fā)更多的是解決增量問題，解決物質(zhì)層面的問題。城市更新解決的是城市的綜合性問題，聚焦城市能級提升，既包括經(jīng)濟上是否更有活力，資源配置是否更加平衡，還要實現(xiàn)社會目標，諸如更加包容的社會環(huán)境等。”
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，城市更新的市場規(guī)模并不小，比如中達證券的分析認為，考慮到老舊住宅的拆除，到2019年末，2000年以前建成的城鎮(zhèn)住房建筑面積仍大于90億平方米，需改造老舊小區(qū)建筑面積大于50億平方米，未來所需總投資額大于6萬億元。
近日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。實施城市更新行動，推進城市生態(tài)修復、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。強化歷史文化保護、塑造城市風貌，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設，增強城市防洪排澇能力，建設海綿城市、韌性城市。
今年7月出臺的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》規(guī)劃，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。
目前各地正在探索老舊小區(qū)改造的新機制，針對最大的難點“誰出資”問題，業(yè)內(nèi)認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)或許可以在其中扮演更重要的角色，這需要進一步挖掘項目發(fā)展模式，與各方合作探索出更合適的利益協(xié)調(diào)機制。
華高萊斯創(chuàng)始人兼董事長李忠對《證券日報》記者表示，在城市更新建設過程中，不僅僅是翻新重建，更是給老舊小區(qū)賦能新的商業(yè)化過程。李忠說：“如為一些老舊工業(yè)區(qū)加入一些高價值的產(chǎn)業(yè)，引入新的設計讓一些老舊小區(qū)吸引一些年輕人，通過保留底商和增加購物設施等運營商業(yè)項目，這是很多商業(yè)地產(chǎn)公司的強項，也是提升城市更新項目價值的可探索方向。”
愿景集團董事長陶紅兵向《證券日報》等媒體表示，在老舊小區(qū)改造方面，政策已經(jīng)給予了很多支持，由于城市更新是一個長期的、需要通過十幾年運營才能收回投資的事業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)參與建設的過程中，金融機構(gòu)也應該積極跟進，為項目提供低息、優(yōu)質(zhì)、長期的貸款，引導社會資本積極參與對社會產(chǎn)生重大意義的城市更新項目。
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