每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢妤

“土地資源配置上可以考慮超越行政性邊界，重慶當年試點的地票制也是非常具有學習意義的。”對于破解城市發(fā)展高房價高地價之困，近日，在第五屆企業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈大會上，知名經(jīng)濟學家、復旦大學經(jīng)濟學院院長張軍在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時如此表示。

張軍表示，就區(qū)域經(jīng)濟融合戰(zhàn)略來講，最重要的不是如何解決稅收共享難題，而是如何應對土地用途管制，實現(xiàn)土地建設指標在更大區(qū)域的更合理配置。

作為最年輕的一線城市代表，近來深圳頻頻霸占全國各大媒體頭條。在深圳經(jīng)濟特區(qū)建立40周年的節(jié)點上，深圳又被賦予了更高的歷史使命和更大的權利，對于破解一線城市高房價高地價困局或許將起到探索實驗作用。

不久前，國務院新聞辦正式對外公布《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》，其中在土地要素方面，提到將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。

對于土地使用審批權的下放，張軍表示，在全國土地管制嚴格環(huán)境下，深圳能拿到審批權下放的授權是不容易的，對于深圳建設用地指標合理分配將起到積極作用，但更要考慮到推進粵港澳灣區(qū)戰(zhàn)略的實際情況，建議廣東在省內(nèi)盡快采取易地平衡占補的辦法應對土地管制和耕地紅線，并用市場手段來實現(xiàn)土地建設指標有償交易。

張軍認為，某種程度而言，諸如深圳、杭州等產(chǎn)業(yè)超級聚集的核心城市，在建設用地本來就不夠的情況下，強行保留耕地配比會大大降低這些地區(qū)土地的利用效率和土地回報水平，也會將房價推得很高。房價推得很高以后，很多人才進不去，產(chǎn)業(yè)也將外遷，總體上降低城市的整體生產(chǎn)力和潛在產(chǎn)出能力。

如何解決受高地價甚至無地可用這一制約問題，張軍說道，實際上，諸如深圳等核心城市發(fā)展不需要硬性規(guī)定那么多耕地指標，而是需要工商、住宅等建設用地指標。

“這個問題我們在長三角區(qū)域也常討論到”，張軍表示，考慮到人口在不同行政區(qū)劃內(nèi)的不平衡分布，在土地資源配置上也應該考慮超越行政性邊界以配合人口的分布。比如把導入人口比較多的城市如深圳的耕地指標，更多地改在其他城市來實現(xiàn)，而其他人口更多流出的城市可以把多余的建設用地指標有償給到深圳。這樣會保障整個區(qū)域內(nèi)的耕地紅線不被突破，但能實現(xiàn)土地的更合理配置，產(chǎn)生更大的回報。從這個意義上講，區(qū)域經(jīng)濟融合發(fā)展的國家戰(zhàn)略要順利推進，最重要的不是稅收如何共享，而是土地指標如何做到在更大區(qū)域里的更合理配置，讓生產(chǎn)率高的地方少受土地管制政策制約。

另外，在張軍看來，應該讓建設用地指標跟著人走。他認為，現(xiàn)在全國凈流入人口最多的兩個城市，深圳和杭州，新增人口去了那里，但他們的建設用地指標沒有帶過去，還在它原來的地方。

“從經(jīng)濟發(fā)展角度講，深圳等產(chǎn)業(yè)超級聚集城市可以使用的建設用地指標應該突破行政邊界，這有利于加快區(qū)域經(jīng)濟一體化，我認為還是有可能的。”

而對于“三道紅線”的強監(jiān)管政策和地產(chǎn)未來趨勢，張軍表示，這有利于降低系統(tǒng)性風險和房企做精市場?，F(xiàn)階段，高杠桿策略促使房企必須高周轉，而高周轉又使得企業(yè)并不能沉下來做精產(chǎn)品，甚至出現(xiàn)偷工減料等現(xiàn)象。這將在市場端產(chǎn)生極壞影響，損害消費者利益。

張軍認為，房地產(chǎn)市場之所以被高度關注，與一線城市高地價、高房價不無關系。限價限貸等政策性不是房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，區(qū)域一體化、交通一體化等才是化解核心城市高房價高地價的最終方案。通過國家的區(qū)域經(jīng)濟融合戰(zhàn)略，能擴沖核心城市外延，使人才、產(chǎn)業(yè)、居住等外溢至衛(wèi)星城地帶，對沖核心城市高房價高地價。