這個冬天，具“打新”價值的新盤似乎很難逃脫外界的矚目。
先是陷逼購房者“全款買房“質(zhì)疑風波，再是捅破了深圳樓市代持打新的窗戶紙，而后是一紙公告稱政府相關(guān)部門將核查樓盤客戶名單。
同樣是千萬元起步價的在售樓盤，萬科（000002.SZ/02202.HK）旗下的萬科瑧山海家園，引發(fā)的樓市關(guān)注度絲毫不遜色于深圳的年度網(wǎng)紅樓盤華潤置地(01109.HK)旗下的華潤城潤璽一期。
兩個樓盤都屬于具“打新”價值，每平方米價格倒掛5萬元左右，“買到就賺到“，一套房”躺贏“數(shù)百萬元的投資價值，不是其他投資品所能相媲美的。
風暴中心的萬科、華潤置地兩大開發(fā)商也相繼發(fā)布了提示樓市代持打新風險的公告。接下來的12月，深圳新盤仍將保持高位，“打新”人群期待的類潤璽一期樓盤深業(yè)鶴塘嶺花園可能是今年深圳人期待的最后一張預(yù)售證。
萬科調(diào)整樓盤銷售方案
在房產(chǎn)中介小盧從業(yè)的十余年里，深圳住建局等樓市主管部門雖然對于熱門樓盤的備案價、預(yù)售證、搖號流程、銷售進度等會保持密切的關(guān)注，但并不會細致到樓盤客戶名單核查等更多細節(jié)。萬科瑧山海家園最新的銷售方案已經(jīng)有了諸多政府參與的痕跡。這在小盧及同事們看來，屬于近年并不多見的局面。
萬科瑧山海家園于12月1日發(fā)布消息稱，為了貫徹國家“房住不炒”的政策導向，保障廣大客戶合法權(quán)益，萬科根據(jù)深圳市政府最新指示，對瑧山海家園銷售方案做出調(diào)整。
萬科目前已經(jīng)整理出樓盤誠意登記審核通過和資金凍結(jié)成功的客戶名單，將會把名單提交給政府相關(guān)核查部門，核查社保年限信息并按社保年限排名反饋給公司，萬科將按照客戶社保年限排名，再以本次可售房源為基數(shù)按1:5的比例選取排序中社保年限靠前的客戶入圍，參與搖號選房。
此前幾日，該樓盤一度陷入逼剛需客全款買房的質(zhì)疑風波中。
萬科臻山海家園住宅項目于11月26日發(fā)布了樓盤銷售方案之后，記者所在的多個樓市微信群內(nèi)的購房者就紛紛吐槽，“這不是擺明了為難剛需么？”
與潤璽一期如出一轍，萬科臻山海家園住宅項目又是一個具“打新”價值的樓盤。
樓市限價的大背景下，“買到就賺到”的“打新”造富故事是深圳樓市稀松平常的事情。
瑧山海家園住宅主推戶型建面約127-190㎡，均價約10.6萬/㎡，單價區(qū)間在9.2-13.4萬/㎡，總價區(qū)間在1174-2556萬/套。這個價格，與周邊二手房單價形成了5萬/㎡左右的“倒掛”，成為不少購房者眼中的香餑餑。
隨即，萬科項目方于當日發(fā)布銷售公告，留給購房者進行誠意登記的時間，滿打滿算不到24小時。
提交和修改時間都有明確限制，這讓許多購房者感到意外。令更多購房者意外的是，樓盤銷售方案里居然有“吞定金”的霸王條款。
部分購房者質(zhì)疑，提交審核材料中誠意金的繳納去向，并非正常的銀行凍結(jié)資金，而是將200萬繳納至萬科。另外，在銷售方案的線下簽約條款里，要求購房者“當天內(nèi)付清相應(yīng)款項”，選擇銀行按揭付款方式的誠意登記人須當場辦理銀行按揭手續(xù)并取得貸款承諾函，未能完成上述規(guī)定的，萬科稱“有權(quán)沒收定金、收回房源并重新對外銷售，并不予另行通知”。
多位留意到該樓盤銷售信息的購房者對此頗感意外，言語間夾雜著氣憤的情緒。
“萬科這姿態(tài)也太傲慢了，直接說不允許按揭購買，只能一次性付全款購買臻山海不就可以了嗎？”深圳購房者王曉玲頗為不滿地說道，銀行正常的貸款承諾函一般需要花費3-5天的時間，當場不能辦理銀行按揭手續(xù)并取得貸款承諾函，還得被萬科沒收200萬，這不等于變相要求購房者全款買房么？
類似于王曉玲這樣的多個購房者直接就此事致電了深圳市住建局投訴科。“住建局的工作人員說已經(jīng)注意到了這個事情，正在約談萬科，稍后萬科會對銷售方案做調(diào)整。”王曉玲告訴記者。
萬科于11月27日對樓盤銷售方案做了諸多調(diào)整。諸如，調(diào)整了誠意登記的時間安排，資料提交截止時間由此前的11月27日18：00后移至11月29日18：00。此前備受外界爭議的誠意登記保證金，也調(diào)整為“審核通過的客戶根據(jù)相關(guān)指引完成誠意登記保證金人民幣350萬/套的凍結(jié)手續(xù)，并獲得專屬的誠意登記號”。
調(diào)整后的銷售方案內(nèi)容整體上與華潤置地潤璽一期、天健天驕北廬等近日相繼入市的“打新”盤類似。
萬科、華潤提示代持炒房風險
修改樓盤銷售方案，并不意味著類似于萬科臻山海家園這樣具“打新”價值的樓盤就能徹底遠離爭議。
深圳但凡具有“打新”價值的新盤似乎就是一場勢不可擋的造富運動。
于11月26日開盤的網(wǎng)紅豪宅盤華潤城潤璽一期1171套房引發(fā)的“眾籌打新”、“代持炒房”等戲碼，一度引發(fā)新華社于11月28日晚間發(fā)文《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》。
外地人驚訝于深圳樓市的火熱、套利玩法花樣的層出不窮。但在深圳本地人及多位參與華潤城潤璽一期“打新”的購房人士看來，對此絲毫不感到意外，“華潤城一套房能賺數(shù)百萬，每期開盤除了令一批人‘躺贏’，幾乎都伴隨著一場持久的爭議。”
對深圳樓市稍有了解的人都知道，華潤城過往強大的造富能力奠定了它在“打新”人群心目中的至高地位。提前半年籌措數(shù)百萬的凍結(jié)資金、準備多個代持房票、提前踩盤做戶型攻略、加入多個“打新”小組交流經(jīng)驗……這只不過是深圳樓市“打新”者的基本“素養(yǎng)”而已。
能驅(qū)動深圳樓市“打新”隊伍持續(xù)壯大正是簡單粗暴的賺錢效應(yīng)。以最早的華潤城潤府一期為例，它于2014年10月開盤便日光，均價僅4.75萬/㎡。如今，貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，華潤城潤府一期均價已超18萬/㎡。早前的華潤城潤府三期于2018年6月開盤售罄，均價錄得8.5萬/㎡，如今均價也已超18萬/㎡。最新的華潤城潤璽一期均價13.1萬/㎡的價格，周邊部分二手房價已超18萬/㎡。
但凡走進這些具“打新”價值的新盤，周邊就很容易發(fā)現(xiàn)提供金融服務(wù)的小貸公司客戶經(jīng)理，為購房者提供代持服務(wù)、規(guī)避限購政策實現(xiàn)打新的律師事務(wù)所律師，提供代持服務(wù)的房產(chǎn)中介等。“代持炒房”似乎是樓市“打新”熱潮中公開的秘密。而提供代持服務(wù)的小貸公司甚至能提供幫助“打新”者做大銀行流水額度、首付款、套出更高的按揭等“一條龍”的金融服務(wù)。
“我們跟深圳的主要銀行甚至一些支行行長都有長期的業(yè)務(wù)往來，千萬起步價的樓盤月供都在四五萬元左右，幫你做大每個月的銀行流水有利于你申請更高額度的按揭貸款。”深圳一家中型規(guī)模的小貸公司的陳姓客戶經(jīng)理向記者表示。
以代持炒房操作中難度系數(shù)較高的銀行流水為例，客戶經(jīng)理通常會通過在代持人銀行賬戶來回多次轉(zhuǎn)大額資金做大真銀行流水、找銀行內(nèi)部人士購買高額度流水銀行賬戶等方式來實現(xiàn)。
甚至有小貸公司客戶經(jīng)理告訴記者，可以幫助修改銀行流水額度。“只要你支付的服務(wù)費高，我們可以動用自己在銀行的關(guān)系網(wǎng)和人脈幫你改每個月的流水。”陳姓客戶經(jīng)理補充道。
與這種似乎無所不能的代持服務(wù)相伴的是揮之不去的風險。
不少涉“打新”價值的新盤開發(fā)商忌憚于“打新”過熱，而引發(fā)各類司法糾紛等，開始主動提醒“代持炒房”風險。
11月30日，臻山海家園項目在公證搖號前向廣大客戶發(fā)了一份《臻山海家園與廣大客戶共同踐行“房住不炒“的倡議》（下稱“《倡議》”）也捅破了深圳樓市近日“打新”熱，代持購房的窗戶紙。
該《倡議》對購房后市場變化風險、銀行不予批貸申請風險、調(diào)控政策變化風險、代持購房風險等進行了提示，其中“不排除政府相關(guān)監(jiān)管部門出臺相關(guān)政策舉措”以及代持人可能存在“導致個人房產(chǎn)稅的繳納”等風險作了提示。
同日，華潤城潤璽一期也發(fā)布了與萬科《倡議》書大同小異的一份公告，《華潤城潤璽一期花園與廣大客戶共同踐行“房住不炒”的倡議》。
兩份倡議在關(guān)涉代持資金來源層面都有提及，“按揭申請手續(xù)是否獲得批準、貸款的金額、期限、成數(shù)、利率等由銀行根據(jù)購房人的條件自行決定，存在銀行不予批準或不足額批準貸款申請的風險。”
樓市新房成交勢頭仍猛
樓市“打新”引發(fā)的風險也引監(jiān)管部門發(fā)聲。
深圳市住房和建設(shè)局局長、黨組書記張學凡也于11月30日就“打新”熱發(fā)聲，“針對當前深圳一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。”
經(jīng)歷了10月的微跌，11月深圳新房市場成交量迎來大漲，創(chuàng)下新高，是2020年目前為止月度成交最高時期。
樂有家研究中心監(jiān)測顯示，11月深圳網(wǎng)簽6296套一手住宅，環(huán)比上漲36%。這也是時隔多年，深圳新房月度成交首次超越二手房成交。
高成交量對應(yīng)的是高企的新房預(yù)售數(shù)據(jù)。11月是當之無愧的新房月。樂有家研究中心監(jiān)測顯示，11月深圳新增住宅預(yù)售面積88.71萬㎡，環(huán)比大漲129%，新增住宅預(yù)售套數(shù)8663套。截止到11月30日，深圳一手住宅庫存面積264.1萬㎡。而受11月新房銷售走好影響，目前深圳一手住宅去化周期再度降低至6個月，這已經(jīng)屬于今年的低位。
12月深圳樓市新盤開盤量仍將延續(xù)高峰期。一二手價格倒掛3萬/㎡左右的龍光天境花園、沙井海岸城等入市的腳步也在臨近。
眼下，購房者眼中另一個類似“潤璽一期”項目的深業(yè)鶴塘嶺花園的備案信息也于12月1日出現(xiàn)。
深業(yè)鶴塘嶺花園共備案436套可售房源，項目備案建面約88-165㎡的2-4房住宅，備案均價11萬/㎡；以及建面約68-84㎡的2房公寓，備案均價8萬/㎡。項目所在的南山區(qū)周邊二手房均價在11-19萬/㎡不等。
這幾天，深圳一些“陪跑”潤璽一期失敗的購房者已排著隊去深業(yè)鶴塘嶺花園展示中心參觀樣板房。而這和項目身上的標簽無不相關(guān)：白石洲舊改的原始股利好、深圳首個實現(xiàn)“雙百”的舊改住宅小區(qū)、超總一級輻射圈、南山城市中心的稀缺住宅項目。
房企及法律人士也提醒樓市“打新”者時刻注意“代持炒房”、“眾籌炒房”等投機風險。
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