“平價(jià)銷售！”“降價(jià)出租！”“免租期好商量！”在當(dāng)前的北京寫字樓市場(chǎng)，降價(jià)促銷是商家的主流口號(hào)。多家業(yè)內(nèi)分析機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，北京寫字樓空置率繼續(xù)走高，市場(chǎng)仍未走出低谷。
北京寫字樓空置率緣何走高，這釋放了怎樣的經(jīng)濟(jì)信號(hào)，是否意味著市場(chǎng)前景黯淡？筆者就此展開調(diào)研。
新商圈首當(dāng)其沖
“您是打算換租嗎？今年北京所有寫字樓的價(jià)格，都比往年低，您今年要是換的話，會(huì)比之前便宜很多。”在北京麗澤商務(wù)區(qū)某寫字樓前，一位負(fù)責(zé)招商的工作人員告訴記者。
據(jù)這位工作人員介紹，目前這棟寫字樓的空置率大概在60%到70%，這差不多是整個(gè)麗澤商務(wù)區(qū)寫字樓空置率的平均水平。
作為新商圈，麗澤商務(wù)區(qū)寫字樓市場(chǎng)有其特殊性，但也在一定程度上折射了北京寫字樓市場(chǎng)的困境。
當(dāng)前，北京寫字樓市場(chǎng)不論是租金還是出租率都處于低谷。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，北京寫字樓空置率環(huán)比增長0.4%，達(dá)到17%。而據(jù)高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年北京寫字樓空置率、租金同比降幅均處于近十年高點(diǎn)。
“我們認(rèn)為，一個(gè)城市寫字樓空置率控制在10%是比較合理的水平，這既不會(huì)讓空置率太高，導(dǎo)致市場(chǎng)租金太低，同時(shí)企業(yè)想要搬遷、調(diào)整，也有可選擇的余地。”戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東說，17%的空置率還是比較高的。
分區(qū)域看，北京寫字樓的空置率呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征，主要表現(xiàn)在傳統(tǒng)核心商圈和新興商圈空置率走勢(shì)分化。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2020年四季度，北京CBD、燕莎、東二環(huán)、金融街、中關(guān)村這五大核心商圈平均空置率為10.8%，基本處于正常水平。其中，中關(guān)村、金融街的空置率只有3%，甚至還處于供應(yīng)偏緊區(qū)間。
“這五大核心商圈商務(wù)環(huán)境都已經(jīng)非常成熟，對(duì)于企業(yè)的黏性較高，是比較穩(wěn)定的核心商圈。”魏東說，北京寫字樓的高空置率主要集中在亞奧、麗澤、通州商務(wù)區(qū)、亦莊等新興商圈。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京新興商圈的寫字樓平均空置率約達(dá)30%。其中麗澤商圈2020年三季度空置率達(dá)80%，四季度雖有所下降，但也處于64%的高水平；通州商務(wù)區(qū)四季度空置率高達(dá)90%；亞奧的空置率也在22.5%的較高水平。
據(jù)魏東介紹，上述新商圈形成年代較晚，很多寫字樓項(xiàng)目剛剛推出不久，消化庫存尚需要時(shí)間，再加上通州、亞奧等商圈對(duì)寫字樓運(yùn)維品質(zhì)要求較高，遴選入駐企業(yè)相對(duì)謹(jǐn)慎，所以庫存的去化速度較慢。
三重誘因推高空置率
記者調(diào)查了解到，北京寫字樓空置率高企是多方面原因?qū)е碌摹Ｊ紫仁鞘芙?jīng)濟(jì)下行的基本面影響，寫字樓承租需求有所減少。
“事實(shí)上，北京寫字樓空置率走高早在2019年四季度就已開始，這與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)。”魏東說，經(jīng)濟(jì)走弱了以后，反應(yīng)到寫字樓空置率上，差不多要滯后三到四個(gè)季度。北京寫字樓市場(chǎng)是全國寫字樓市場(chǎng)的縮影。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年三季度我國GDP季度增速從2018年二季度的同比增長6.9%跌至6.7%，此后GDP季度增速逐季走低，一路跌至2019年三季度的同比增長6.0%，2019年四季度維持6.0%的增速水平。
“經(jīng)濟(jì)下行，影響企業(yè)景氣度和就業(yè)，寫字樓空置率肯定會(huì)提高。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華說。
其次是新冠肺炎疫情擾亂寫字樓市場(chǎng)短期成交節(jié)奏、擠出部分企業(yè)、行業(yè)需求。
2020年新冠肺炎疫情在春節(jié)前后暴發(fā)，當(dāng)年一季度大部分企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)基本停滯，人員居家隔離。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度北京寫字樓凈吸納量跌至負(fù)3.6萬平方米，也就是說整個(gè)城市空出3.6萬平方米的寫字樓面積，這在從前是沒有過的。
“2020年二、三季度，隨著國內(nèi)疫情防控效果顯現(xiàn)，復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，北京寫字樓凈吸納量分別恢復(fù)到3.5萬平方米、8.5萬平方米。”魏東介紹，到了2020年四季度，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已經(jīng)形成比較穩(wěn)定的預(yù)期，前三個(gè)季度壓抑的需求集中爆發(fā)，當(dāng)季北京寫字樓市場(chǎng)凈吸納量超過20萬平方米，同比增長56%。
以臨近北京西站的國投財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，“今年六七月份，這里空的房子還比較多，8月份以后，每個(gè)月都有很多新入駐的客戶。”北京鑫祥恒通房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司經(jīng)紀(jì)人陶亞杰告訴記者。
但是從2020年全年來看，由于前三季度寫字樓需求減少，當(dāng)年寫字樓市場(chǎng)的總體景氣情況還是不如2019年。
具體到承租企業(yè)層面，疫情對(duì)外資企業(yè)的承租需求影響較大。據(jù)魏東介紹，外資企業(yè)成本控制更嚴(yán)格，對(duì)成本也更敏感，同時(shí)外資企業(yè)要考慮全球疫情的影響，即便中國的情況比較好，他們?cè)谌蛘w盈利情況較差，也會(huì)對(duì)中國分支企業(yè)的成本從嚴(yán)控制。
記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，目前北京寫字樓承租需求比較多的主要是國內(nèi)高科技類企業(yè)，另外還有一部分大型企業(yè)有購房需求，以備自用或投資。
記者綜合戴德梁行、高力國際等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，保守估計(jì)，2019年、2020年兩年，北京寫字樓新增供給超過150萬平方米。
而據(jù)高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海介紹，在2018年之前，過去10年，北京寫字樓的平均新增供給量約在50萬平方米左右。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2018年之前，北京寫字樓的年平均新增供給量約為60萬平方米，同樣遠(yuǎn)低于近兩年的年均新增供應(yīng)量。
在需求減少的背景下，供給大幅增加，北京寫字樓空置率走高在所難免。
寫字樓市場(chǎng)仍有增長潛力
展望后期，從2021年來看，戴德梁行預(yù)計(jì)，北京寫字樓新增供應(yīng)將高達(dá)150萬平方米。
魏東認(rèn)為，大量的新增供應(yīng)，加上全球疫情尚未完全好轉(zhuǎn)，2021年北京寫字樓空置率或繼續(xù)走高，租金水平仍將面臨下行壓力。但2020年前三季度積累的需求，在2020年四季度可能消化不完，2021年一二季度還會(huì)有些需求釋放，這可能對(duì)寫字樓成交形成一定支撐。
從中長期來看，此次疫情可能會(huì)永久性擠出部分寫字樓需求。
鄒琳華說，疫情讓大家發(fā)現(xiàn)居家辦公也是很好的選擇，這對(duì)部分寫字樓需求的影響是不可逆的。因?yàn)槎鄶?shù)行業(yè)都有一定居家辦公條件，就算有些行業(yè)沒有整體居家辦公條件，但在這些行業(yè)的企業(yè)內(nèi)部，一些部門也是可以居家辦公的。
據(jù)戴德梁行測(cè)算，在疫情前，大中華區(qū)居家辦公比例為0.6%，美國、歐洲在5%左右；疫情后，大中華區(qū)居家辦公比例上升到1.2%，美國、歐洲則上升到10%。未來10年，大中華區(qū)居家辦公比例可能上升到2.9%，北美可能上升到15.8%、歐洲可能上升到17.4%。
“在大中華區(qū)尤其是我國，由于文化、企業(yè)訴求不同于西方國家，許多公司還是希望員工集中辦公，以滿足團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)、培訓(xùn)、客戶面對(duì)面溝通的需求等。”魏東說，雖然疫情從某種程度上會(huì)給寫字樓需求帶來影響，但是不會(huì)有太大影響。
從國內(nèi)一線城市橫向?qū)Ρ葋砜矗本┦袌?chǎng)仍具有比較優(yōu)勢(shì)。據(jù)戴德梁行測(cè)算，未來三年，北京新增供應(yīng)是310萬平方米、上海是410萬平方米、深圳是440多萬平方米，北京寫字樓的新增供應(yīng)遠(yuǎn)低于上海、深圳。且2018年之前，北京每年新增供應(yīng)水平，也遠(yuǎn)低于上海年均近100萬平方米的新增供應(yīng)體量。從月租金看，北京目前是337元/平方米，上海是246元/平方米，深圳是211元/平方米。
從全球市場(chǎng)看，北京寫字樓市場(chǎng)仍有增長潛力。魏東認(rèn)為，北京要對(duì)標(biāo)東京、紐約、倫敦這些城市。北京寫字樓當(dāng)前的存量仍只是這些城市的三分之一左右。盡管新增供應(yīng)量大會(huì)給未來銷售、出租帶來壓力，但是從長遠(yuǎn)看，庫存是可以慢慢消化的。
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