險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)公司的偏好發(fā)生了較大變化。

原標(biāo)題：險(xiǎn)資成隱形房企！半年耗資541億“買(mǎi)樓”，舉牌上市房企沒(méi)那么香了

這應(yīng)該是潘石屹賣(mài)出SOHO中國(guó)之后，商辦市場(chǎng)最受關(guān)注的一筆交易了。

平安人壽在6月28日披露，計(jì)劃以不超過(guò)人民幣330億元的價(jià)格，收購(gòu)凱德6個(gè)來(lái)福士廣場(chǎng)的部分股權(quán)，包括上海來(lái)福士廣場(chǎng)、上海長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)、北京來(lái)福士中心、成都來(lái)福士廣場(chǎng)、寧波來(lái)福士廣場(chǎng)以及杭州來(lái)福士中心。

這些項(xiàng)目均位于國(guó)內(nèi)重要的一二線城市，并且都是集商業(yè)、辦公于一體的成熟綜合體，總資產(chǎn)價(jià)值為467億元。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，最早開(kāi)業(yè)的是上海來(lái)福士廣場(chǎng)，開(kāi)業(yè)時(shí)間為2003年；而最晚開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，也早在2017年就投入運(yùn)營(yíng)。

凱德中國(guó)6月29日向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，這些項(xiàng)目出租率均穩(wěn)定在90%以上，部分項(xiàng)目達(dá)到95%，即使2020年受到疫情的不利影響，出租率依然能夠達(dá)到90%以上的穩(wěn)定水平。

該交易正處于協(xié)議簽署階段，待交易事項(xiàng)完成后，平安人壽對(duì)上海來(lái)福士的持股比例將達(dá)到60%，除此之外，其余項(xiàng)目的股權(quán)份額均高達(dá)70%。針對(duì)本次投資，平安人壽回應(yīng)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，此次投資符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債匹配原則，可以優(yōu)化險(xiǎn)資配置。

盡管今年以來(lái)，險(xiǎn)資舉牌上市地產(chǎn)企業(yè)的案例較往年驟減，但險(xiǎn)資對(duì)于地產(chǎn)的熱情絲毫沒(méi)有消退。

收購(gòu)來(lái)福士廣場(chǎng)資產(chǎn)包并不是今年以來(lái)險(xiǎn)資第一次通過(guò)股權(quán)方式參與地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。在半個(gè)月前，和諧健康保險(xiǎn)收購(gòu)了北京CBD核心區(qū)的辦公樓SK大廈。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，SK大廈的交易金額高達(dá)90.57億，不僅刷新了疫情后國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)成交記錄，亦有可能成為今年中國(guó)單體項(xiàng)目最高金額交易。

然而，這只是險(xiǎn)資涉足地產(chǎn)的一隅。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，股權(quán)投資之外，險(xiǎn)資也在以債權(quán)投資的方式更大規(guī)模地加碼地產(chǎn)。

險(xiǎn)資掃貨地產(chǎn)

除了上述交易，近半年來(lái)險(xiǎn)資通過(guò)股權(quán)或物權(quán)方式頻頻收入商辦物業(yè)。根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，在今年的跨年之際，建信人壽、百年人壽和平安旗下的平安信托出現(xiàn)在市場(chǎng)上公開(kāi)“掃貨”。

其中，中國(guó)建設(shè)銀行旗下的建信人壽于去年12月30日發(fā)布公告稱其已簽訂相關(guān)協(xié)議，計(jì)劃通過(guò)物權(quán)方式獲取上海市黃浦區(qū)董家渡的綠地外灘中心，預(yù)估總投資金額55.5億元。在綠地外灘中心的交易公開(kāi)不久后，黃浦區(qū)的商辦項(xiàng)目歌斐中心也以43億元的價(jià)格被中國(guó)平安旗下的平安信托收入囊中。

險(xiǎn)資似乎偏愛(ài)上海物業(yè)。實(shí)際上，在今年1月底，還有消息稱，百年人壽以近22億的總價(jià)收購(gòu)了上海虹橋區(qū)的星外灘5號(hào)樓，成交建筑面積為2.5萬(wàn)平方米。

粗略統(tǒng)計(jì)，近半年險(xiǎn)資在商辦市場(chǎng)的股權(quán)或物權(quán)投資金額至少達(dá)到了541.07億元；可以參考的是，戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度全國(guó)大宗交易僅為465億。

險(xiǎn)資正在強(qiáng)勢(shì)回歸地產(chǎn)投資市場(chǎng)，更準(zhǔn)確地說(shuō)是上海市場(chǎng)。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，近半年險(xiǎn)資投資的10個(gè)項(xiàng)目全部位于一二線城市的核心地段，其中作為“大宗交易之王”的上海市場(chǎng)獨(dú)占了5個(gè)。

按照戴德梁行對(duì)買(mǎi)家類(lèi)型的分析，2019-2020年上海大宗交易市場(chǎng)中主力買(mǎi)家為企業(yè)自用、開(kāi)發(fā)商和基金。這三種主力買(mǎi)家促成的交易金額，在2019年占比高達(dá)93%，而保險(xiǎn)僅為6%；2020年，三種主力買(mǎi)家和保險(xiǎn)的占比分別為85%和8%。

值得一提的是，2019年上海大宗交易金額為832億元，而2020年為722億元；按此計(jì)算，2019年險(xiǎn)資在上海的交易金額僅約49.92億元，而2020年為57.76億元，而近半年披露的交易金額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這兩個(gè)數(shù)字。

戴德梁行曾在今年年初預(yù)估，今年包括保險(xiǎn)公司在內(nèi)的長(zhǎng)線投資者仍將是投資市場(chǎng)的主力，究其原因，保險(xiǎn)資金成本低、久期長(zhǎng)、要求穩(wěn)定性高，而商辦物業(yè)投資周期與保險(xiǎn)資金對(duì)投資標(biāo)的的要求較為匹配。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端還認(rèn)為，與資產(chǎn)價(jià)格目前較為優(yōu)惠有關(guān)，“有些交易在疫情和經(jīng)濟(jì)下行的背景下，達(dá)到了一個(gè)好的價(jià)錢(qián)，不能說(shuō)抄底，但價(jià)格方面的確比之前低了不少。”

實(shí)際上，除了保險(xiǎn)資金，包括黑石、領(lǐng)展和安獅等對(duì)中國(guó)商辦市場(chǎng)表現(xiàn)出濃厚興趣。6月16日，SOHO中國(guó)公告稱，黑石將以現(xiàn)金交易的方式收購(gòu)其54.93%股權(quán)，交易總對(duì)價(jià)高達(dá)約合30.47億美元,與一年前40億美元的報(bào)價(jià)相比，打了將近7.6折。

除了股權(quán)、物權(quán)投資，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)還采用認(rèn)購(gòu)債權(quán)投資計(jì)劃的方式。

根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)公司的信息披露，這種方式的交易不僅數(shù)量更多，而且累計(jì)交易金額體量也十分龐大。以平安系為例，單單2020年一年，其在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的債權(quán)投資交易的數(shù)量至少達(dá)到10項(xiàng)之多，投資領(lǐng)域不局限于商辦項(xiàng)目，還包括養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)新城和棚戶區(qū)改造等。

險(xiǎn)資年內(nèi)舉牌驟減

不過(guò)，相比通過(guò)股權(quán)、物權(quán)、債權(quán)投資計(jì)劃等方式投資地產(chǎn)項(xiàng)目，保險(xiǎn)資金更受外界關(guān)注的是對(duì)房地產(chǎn)上市公司的舉牌。

根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)，目前，至少14家保險(xiǎn)公司持有19家房地產(chǎn)相關(guān)上市公司的股票，這些上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)、酒店運(yùn)營(yíng)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)租賃及房地產(chǎn)中介服務(wù)。

根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的信息披露和公開(kāi)報(bào)道，今年以來(lái)，險(xiǎn)資入股房地產(chǎn)上市的案例較去年驟減，但實(shí)際上并不等于保險(xiǎn)資金對(duì)于地產(chǎn)的熱情退卻。

對(duì)比以往，在2019-2020年兩年間，保險(xiǎn)公司更頻繁地舉牌房地產(chǎn)上市公司。其中，2019年一共有4家保險(xiǎn)公司進(jìn)行了5次舉牌，包括平安人壽舉牌華夏幸福和中國(guó)金茂、太平洋人壽舉牌上海臨港和錦江資本、長(zhǎng)城人壽舉牌金融街。

而在2020年，更是發(fā)生了7次舉牌，其中中國(guó)人壽舉牌廣百股份因資本市場(chǎng)變化導(dǎo)致《股權(quán)認(rèn)購(gòu)協(xié)議》生效條款無(wú)法達(dá)成而終止；另外，華泰人壽成功舉牌國(guó)創(chuàng)高新、太平洋人壽兩次舉牌錦江資本、太平人壽參與了大悅城非公開(kāi)發(fā)行股票的申購(gòu)、泰康則收購(gòu)了陽(yáng)光城股票、另外泰康人壽以股權(quán)投資者的身份參與了金科服務(wù)的IPO。

值得一提的是，越秀地產(chǎn)剝離出來(lái)的物業(yè)公司越秀服務(wù)，在今年6月份登陸港交所前曾對(duì)外披露引入了10名基石投資者，其中包括新華資產(chǎn)管理。天眼查的信息顯示，新華資產(chǎn)管理的控股股東為新華人壽。

中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的信息顯示，2015-2018年間，每年僅發(fā)生1-2次保險(xiǎn)公司舉牌房地產(chǎn)上市公司的情況，并且舉牌的房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)主要是住宅開(kāi)發(fā)。

相較之下，險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)公司的偏好發(fā)生了較大變化。綜合2019-2021年所有保險(xiǎn)公司入股地產(chǎn)公司的情況來(lái)看，險(xiǎn)資的口味更加多元化，不再局限于傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商，而跨界至產(chǎn)業(yè)園、酒店、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)等等。

實(shí)際上，無(wú)論是投資房地產(chǎn)上市公司股票，還是以股權(quán)、物權(quán)、債權(quán)的方式投資項(xiàng)目，近幾年險(xiǎn)資投資所涉業(yè)務(wù)都更加豐富。

中達(dá)證券分析師蔡鴻飛告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象的原因有二：一是在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，純住宅開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)空間已經(jīng)不如從前；另外，保險(xiǎn)資金天然比較適合投資物業(yè)的資產(chǎn)，“特別是文旅、養(yǎng)老等，除了國(guó)家支持這些產(chǎn)業(yè)，它們本身也非常適合保險(xiǎn)資金的屬性。”