商票這個龐大而隱秘的資金池，正進入監(jiān)管視野。

據(jù)財聯(lián)社消息，央行已將“三道紅線”試點房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報。消息稱，房企商票數(shù)據(jù)目前暫未納入“三道紅線”計算指標，未來極有可能被納入。倘若商票數(shù)據(jù)被納入“三道紅線”中有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步加大。

長期以來，因商票不被計入有息負債而游離于“三道紅線”之外，成為房企降“三道紅線”法寶，規(guī)模亦迅速攀升。數(shù)據(jù)顯示，2020年末TOP50房企應付票據(jù)規(guī)模為4013.5億元，同比大增33.8%。其中，華潤、綠地、融創(chuàng)等房企商票余額最多。

被納入“三道紅線” 首批試點范圍的12家房企是：碧桂園、恒大、綠地、融創(chuàng)、萬科、中梁、華潤、新城、華僑城、陽光城、保利、中海。

“如果不及時納入監(jiān)管范圍，有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發(fā)宏觀經(jīng)濟運行風險。這是央行將‘三道紅線’試點房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍、要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報的主要原因。未來整個房企商票數(shù)據(jù)可能也會納入‘三道紅線’計算指標。”IPG首席經(jīng)濟學家柏文喜對中國房地產(chǎn)報記者表示。

商票被納入監(jiān)管這是一個信號。接下來，針對房企“表外負債”的強監(jiān)管大幕將大概率拉開。

危險的商票

商業(yè)票據(jù)融資，是指通過商業(yè)票據(jù)進行融通資金。商業(yè)票據(jù)是一種商業(yè)信用工具，指由債務人向債權(quán)人開出的、承諾在一定時期內(nèi)支付一定款項的支付保證書，即由無擔保、可轉(zhuǎn)讓的短期期票組成。

負債表中，商業(yè)票據(jù)被計入應付賬款、應付票據(jù)，避開了“三道紅線”對有息負債的監(jiān)管，因此，去年以來，承受較大資金壓力和降杠桿壓力的房企紛紛加大商票發(fā)行。

華西證券2019年研究數(shù)據(jù)顯示，60家樣本房企應付票據(jù)余額從2016年末的345億元提升至2019年末的1343億元，3年增長3倍。

2020年，房企商票承兌規(guī)模更是呈井噴式增長。根據(jù)上海票據(jù)交易所數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，占全國商票承兌總量9.27%。

其中，華潤、綠地、融創(chuàng)商票余額最多，碧桂園、保利次之。中型房企中華夏幸福、藍光和富力等也將之運用嫻熟。一些排名靠后的房企，如廈門建發(fā)其商票余額也超過100億元。

有分析稱，目前約8成房企都使用商票進行材料采購、勞務支出以及建設工程付款等，貫穿整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，從前期的土地招標到中后期開發(fā)建設、房產(chǎn)銷售。其中，上游有材料供應商、建筑公司、設計公司，下游有裝修公司、中介服務和物業(yè)服務機構(gòu)等。房企一旦出現(xiàn)拒付商票行為，將帶來連帶損失。

柏文喜表示，“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)大大壓縮了房企債權(quán)融資空間，迫使房企利用企業(yè)自身信用大量開據(jù)商業(yè)承兌匯票來向產(chǎn)業(yè)鏈上下游進行變相的債權(quán)融資，將企業(yè)資金鏈及運營風險向相關(guān)企業(yè)轉(zhuǎn)移。部分企業(yè)商票存量已經(jīng)超過2000億元，如果不將之及時納入監(jiān)管范圍，極有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發(fā)宏觀經(jīng)濟運行風險。

“開發(fā)商集中采購優(yōu)勢很明顯，形成了對上下游貨款和購買服務拖欠。這種拖欠積累到一定程度會形成三角債、農(nóng)民工討薪、工地停工等社會穩(wěn)定問題。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示。

風險開始暴露

風險正在暴露。今年以來，陽光城、實地、中梁等房企均因商票兌付問題引發(fā)關(guān)注。

先是陽光城，去年底市場上有消息稱這家公司“商票成批拒付”。今年1月4日，陽光城主動對外宣稱：“該筆商票涉及刑事案件，經(jīng)過公司管理層研究決定，基于社會責任擔當，維護商票持票人的合法權(quán)益，我司將于今日先行全額兌付該筆商業(yè)承兌匯票，后續(xù)我司將繼續(xù)推進刑事案件偵破工作。”

今年5月初，有媒體報道稱，實地地產(chǎn)子公司于去年4-8月簽發(fā)的部分相關(guān)融資性票據(jù)出現(xiàn)拒付情況。對此，實地地產(chǎn)回應稱，子公司于2020年4月至5月期間，向山西富興盛開具電子商業(yè)承兌匯票；由于山西富興盛涉嫌詐騙，相關(guān)款項暫緩支付。

5月10日，中梁地產(chǎn)旗下濟南梁鼎置業(yè)發(fā)布聲明稱，作為商票收款人的山東國茂通過偽造企業(yè)承兌保函、材料設備購銷合同等虛假材料，將濟南梁鼎用于質(zhì)押的商業(yè)承兌匯票擅自對外流傳。針對外界“濟南梁鼎置業(yè)公司6.78億元商業(yè)承兌匯票將陸續(xù)到期，欲兌付得打8折”傳聞，中梁正面否認，直言所涉已到期商業(yè)承兌匯票已按期100%承兌，不存在打折或逾期情況。

恒大曾在6月7日于官網(wǎng)發(fā)布聲明，對商票未兌付進行回應。其稱，針對個別項目公司存在極少量商票未及時兌付情況，集團高度重視并安排兌付，目前集團生產(chǎn)經(jīng)營一切正常，成立25年來從未出現(xiàn)借款利息晚付、本金逾期歸還情況。

表外負債監(jiān)管將加強

房企的隱患已經(jīng)從評級下調(diào)開始了。

標普信評發(fā)布報告稱，盡管中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受“三道紅線”監(jiān)管要求影響，紛紛降低表內(nèi)財務杠桿，以減少自身觸及紅線數(shù)量，但行業(yè)整體杠桿改善情況有限，且多數(shù)房企更傾向于使用增加少數(shù)股東權(quán)益或者將房地產(chǎn)開發(fā)項目移至表外等方式改善并表范圍內(nèi)的財務杠桿。

在一次壓力測試中，標普將占總股本30%以上的少數(shù)股東權(quán)益重新歸類為短期債務，結(jié)果近四分之一開發(fā)商面臨評級下調(diào)壓力。

實際上，在去年8月監(jiān)管部門發(fā)布融資“三道紅線”后，緊接著又在10月份下發(fā)了三張監(jiān)測表，分別為《試點房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營、財務指標統(tǒng)計監(jiān)測表》(表1)《試點房地產(chǎn)企業(yè)融資情況統(tǒng)計監(jiān)測表》(表2)《試點房地產(chǎn)企業(yè)表外相關(guān)負債監(jiān)測表》(表3)。這些監(jiān)測表涵蓋了“三道紅線”監(jiān)測指標，要求試點房企填寫參股未并表住宅地產(chǎn)項目、明股實債融資、供應鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資以及其他表外有息負債等數(shù)據(jù)，于每月15日前提交。

李宇嘉表示，“三道紅線”對開發(fā)商杠桿約束以及對高負債的壓降是全口徑的。開發(fā)商報送的三張報表中，就包含全口徑融資債務統(tǒng)計和報送，凡是有變相融資的都要進行監(jiān)管和壓降。

但在實際操作中，由于“明股實債”具有一定隱蔽性，從報表和經(jīng)營數(shù)據(jù)定量和定性判斷“明股實債”難度較大，易被企業(yè)用來避開監(jiān)管，粉飾財務報表。“目前對表外負債監(jiān)管主要靠房企自覺報送三張表，預計接著來對開發(fā)商全口徑負債主動監(jiān)管將成為重點。” 李宇嘉說。