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  • 新一輪樓市問責(zé)力度不減,房價上漲過快的三四線城市或被監(jiān)管

    2021年08月11日 09:03
    來源:經(jīng)濟(jì)參考報
    8月9日,央行發(fā)布《2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》提出,牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度。
    業(yè)內(nèi)人士表示,近日來中央層面多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,落實(shí)城市主體責(zé)任,要求對調(diào)控不力的城市予以問責(zé)。高層密集發(fā)聲并加強(qiáng)市場秩序管理整頓,意在督促市場鞏固調(diào)控效果的長期性和穩(wěn)定性,保護(hù)合理住房需求。
    中央層面頻提房地產(chǎn)
    2021年以來,房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度愈發(fā)明確。7月30日,中央政治局會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房,落實(shí)用地、稅收等支持政策。
    中央政治局會議前一日,7月29日,住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市相關(guān)負(fù)責(zé)人,要求各地應(yīng)增強(qiáng)工作的積極性、主動性、創(chuàng)造性,確保完成穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。果斷采取措施,實(shí)施供需雙向調(diào)節(jié),規(guī)范市場秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加上2021年上半年的13個城市,今年已有18城被約談督導(dǎo)。
    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,住建部對于房價上漲過快城市的約談是一城一策長效機(jī)制的重要組成部分,從2019年開始就逐漸成為調(diào)控的主要模式,要求地方政府負(fù)起主體責(zé)任來,將房價上漲的幅度能夠控制下來,保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。約談也進(jìn)一步說明,熱點(diǎn)三四線城市也將逐漸納入到監(jiān)管體系當(dāng)中。
    除對房價居高不下的城市持續(xù)約談外,7月23日,住建部等8部門還下發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》指出,將在3年時間持續(xù)開展整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作,重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會關(guān)注度高的突出問題。
    7月22日,中央層面召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議也指出,要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題。要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵,嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理、把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)等任務(wù)。
    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示,《通知》調(diào)動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)以及媒體等各大社會主體,全方位、全主體進(jìn)行市場監(jiān)管,貫徹“房住不炒”,落實(shí)“三穩(wěn)”目標(biāo)。此外,提出建立制度化常態(tài)化整治機(jī)制,強(qiáng)化監(jiān)督評價考核,預(yù)計更加靈活地踐行因城施策,精準(zhǔn)調(diào)控成為接下來樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。
    地方房地產(chǎn)調(diào)控全覆蓋
    隨著中央涉房調(diào)控信號的不斷重申,地方調(diào)控再度全面升級。近日,浙江省召開房地產(chǎn)工作座談會指出,充分認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場的新情況新問題,進(jìn)一步提高政治站位,切實(shí)履行主體責(zé)任,提升工作標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量,采取有力有效措施,扎實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
    會議指出,綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等調(diào)節(jié)手段,合力發(fā)揮政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)作用;促進(jìn)供需平衡和職住平衡,落實(shí)差別化住房信貸政策;增強(qiáng)調(diào)控風(fēng)險預(yù)見性,打通各部門數(shù)據(jù)共享堵點(diǎn),實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)動態(tài)管理、實(shí)時監(jiān)測,防范項(xiàng)目風(fēng)險、信貸風(fēng)險等,提高精準(zhǔn)分析能力和風(fēng)險防控能力。
    在此之前,杭州剛發(fā)布新一輪調(diào)控政策,進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購、完善新建商品住房銷售管理、規(guī)范市場秩序。例如收緊落戶未滿5年戶籍家庭的購房政策,在此前限購1套的基礎(chǔ)上,增加了購房之日前2年起已在杭州限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月。對于非戶籍人口,升級至購房日前4年,在杭州限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿48個月。新建商品住房方面,購房意向登記家庭數(shù)與公開銷售房源數(shù)的比例大于或等于10:1的,無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序,高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序,以一定比例入圍公證搖號。
    金華方面,明確實(shí)行住宅限售、實(shí)行公證搖號銷售,以及要求加強(qiáng)二手住宅價格監(jiān)管、加強(qiáng)金融監(jiān)管、嚴(yán)格更名管理、落實(shí)主體責(zé)任等十個方面調(diào)控。
    剛被約談的惠州也加速新一輪調(diào)控落地。8月9日,惠州住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,從限購、限價、限售、優(yōu)化土拍規(guī)則、商品住房預(yù)售制度以及嚴(yán)查購房資金來源等方面對新房市場進(jìn)行管控。這也是惠州首次同時啟用限購與限價,并延續(xù)3年限售,調(diào)控力度空前。
    政策一直未松的北京也再度“打補(bǔ)丁”“堵漏洞”。8月5日,北京市住建委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購政策的公告》指出,夫妻離異的,原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的,自離異之日起3年內(nèi),任何一方均不得在本市購買商品住房。
    成都市再出樓市新政,發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)贈與管理和優(yōu)化購房資格復(fù)核順位相關(guān)事宜的通知》,主要是為了“防止通過遷移戶籍、社保獲取靠前順位,以及通過贈與方式獲取購房資格”。
    此外,二手房參考價政策也成為多城市重要調(diào)控手段。8月2日凌晨,東莞發(fā)布“莞八條”新政指出,東莞將在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤網(wǎng)簽交易價格的基礎(chǔ)上,加快建立二手住房成交指導(dǎo)價發(fā)布機(jī)制,引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款,加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。7月26日,無錫市房地產(chǎn)市場管理和監(jiān)測中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上,形成本市二手住房成交參考價格。
    7月9日,上海發(fā)布二手房新政,在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上,需增加價格信息的核驗(yàn),沒有通過價格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。7月8日,西安發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》,明確指出二手房交易各環(huán)節(jié)的有關(guān)機(jī)構(gòu)要將二手住房成交參考價格作為參考依據(jù)。
    二手房指導(dǎo)價管控效果顯著。據(jù)易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國最早落實(shí)二手住房成交參考價制度的深圳,上半年二手房價累計已下跌10936元/平方米,價格縮水幅度達(dá)15%。與此同時,實(shí)行二手房指導(dǎo)價政策的城市,成交量均呈明顯下降態(tài)勢。
    除價格實(shí)際的參考意義外,二手房參考價實(shí)際上限制了買方對杠桿的使用。中達(dá)證券分析師諸葛蓮昕表示,雖然在實(shí)操過程中二手住房參考價格機(jī)制并未要求實(shí)際成交價格以參考價格為準(zhǔn),買賣雙方仍可自行協(xié)商成交價格;然而,商業(yè)銀行發(fā)放二手住房貸款時以二手房參考價為準(zhǔn),若成交價格高于參考價格,則買方購買二手房的首付比例實(shí)際有所提升。她表示,買方資金壓力增大,也成為驅(qū)動深圳二手住宅成交量大幅下滑的重要因素。
    房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)健康運(yùn)行
    8月7日,深圳官方通報備受關(guān)注的“深房理”案件最新情況,經(jīng)過多輪滾動排查和監(jiān)管核查,截至目前共發(fā)現(xiàn)21.55億元經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。從房貸紅線、到二手房價格管控、再到房地產(chǎn)秩序全面規(guī)范整治以及保障性租賃住房等保障體系的完善,我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪調(diào)控周期,逐步形成監(jiān)管閉環(huán),房地產(chǎn)市場趨勢穩(wěn)定已是必然。
    “中央收緊房地產(chǎn)調(diào)控,這次有所不同。”野村國際(香港)中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺表示,2020年開始,中央先后推出了控制房地產(chǎn)開發(fā)商債務(wù)增長的“三條紅線”,以及遏制銀行房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線”。今年更是加大了對違規(guī)流入住房市場的商業(yè)貸款和消費(fèi)貸的打擊力度,并進(jìn)一步收緊對房企影子銀行融資端(如信托貸款和委托貸款)的調(diào)控。“種種跡象表明,中國房地產(chǎn)不會再走以前的老路,不會解除對樓市的種種限制。”他說。
    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,深圳此次相比4月份的自查,查處金額多了42倍,背后其實(shí)體現(xiàn)的是調(diào)控力度真不一樣了。
    張大偉表示,通過梳理2021年房地產(chǎn)調(diào)控,有一個非常明顯的特征是在過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”下,中央部門再次開啟密集發(fā)布政策,特別是住建部和央行持續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策,調(diào)控方式、力度及細(xì)致度均出現(xiàn)了顯著升級,調(diào)控“工具箱”不斷豐富,中央房地產(chǎn)調(diào)控方案密集出臺,加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點(diǎn)城市集中供地機(jī)制、建立“人、房、地、錢”的聯(lián)動機(jī)制。
    “對房地產(chǎn)市場仍抱有只漲不跌的幻想是絕對不行的。”有業(yè)內(nèi)人士坦言,中央層面正一步步從長期調(diào)控著手,行業(yè)需正面現(xiàn)實(shí),未來房地產(chǎn)調(diào)控仍將趨嚴(yán)。
    克而瑞研究中心研究員楊科偉預(yù)計,下一步住建部問責(zé)機(jī)制將不斷強(qiáng)化,更多房地產(chǎn)過熱、房價上漲過快的三四線城市將被納入監(jiān)管體系;被約談城市調(diào)控加碼也是大概率事件。“基于調(diào)控政策趨于精細(xì)化、高頻化的判斷,前期已經(jīng)出臺過調(diào)控新政城市,諸如南京、武漢等,如果實(shí)施后效果未達(dá)目標(biāo),或出現(xiàn)新情況、新問題,進(jìn)一步加大調(diào)控和監(jiān)管力度也不無可能。”
    貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)推進(jìn)、房地產(chǎn)秩序全面規(guī)范整治,以及保障性租賃住房等保障體系的完善,我國的住房市場將全面實(shí)現(xiàn)“房住不炒”,社會居民實(shí)現(xiàn)“住有所居”,加快推進(jìn)全面建設(shè)小康社會的進(jìn)程。
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