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  • 穩(wěn)地價為什么這么難

    2021年08月25日 08:59
    來源:經(jīng)濟日報
    近日上海發(fā)布公告,第二次土地集中出讓將延期至9月,成為繼深圳后第二個延期的一線城市。同時,杭州、天津、青島也宣布調(diào)整第二次集中出讓規(guī)則。
    這些動向,傳遞了房地產(chǎn)調(diào)控走向。為穩(wěn)地價、穩(wěn)預期,今年我國22個重點城市實行土地集中出讓,首輪出讓已收官。各地雖冷熱不均,但趨勢是,熱點城市土地市場依然火爆,溢價率不降反升,樓面價創(chuàng)新高。亟需加快完善穩(wěn)地價工作機制,優(yōu)化土地競拍規(guī)則。此次集中出讓剎車,便源于此。
    房建于地。只有摁住地價,房價才不會信馬由韁。但問題是,為什么穩(wěn)地價這么難?
    原因當然是多方面的。按經(jīng)濟學常識,供需決定價格。一些熱點城市人口流入多,疫情發(fā)生后歐美主要國家實行貨幣寬松政策,我國面臨輸入型通脹壓力。這些因素使市場出現(xiàn)一定的房價上漲預期,帶動了土地市場需求。
    回顧中國經(jīng)濟發(fā)展路徑,土地價值的發(fā)現(xiàn)在促進經(jīng)濟增長中發(fā)揮了很大作用,推動了工業(yè)化、城市化進程,但也不能回避由此造成的負面影響。中央多次強調(diào),我國經(jīng)濟面臨的突出矛盾是結構性失衡,其中一個重要表現(xiàn)是房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟的失衡。具體體現(xiàn)就是房地產(chǎn)稅收和土地出讓收入在地方財政中占很大比重。在這種情況下,地方政府承擔的房地產(chǎn)調(diào)控主體責任與發(fā)展經(jīng)濟、加大民生投入職能難免沖突,使穩(wěn)定地價的政策目標打了折扣。
    此外,房地產(chǎn)企業(yè)普遍負債率高,購地時自有資金不足。一些企業(yè)超越實力搶地,也是導致地價難降的重要原因。
    最近召開的中央政治局會議再次強調(diào),要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。應清醒看到,當前,我國經(jīng)濟必須轉(zhuǎn)型升級才能開拓新空間。如果沿襲以往慣性思維,把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟、增加財政收入的手段,雖可能收效一時,但無異于飲鴆止渴,必將付出巨大代價。一方面,原有模式因見效快、費力少,將對新發(fā)展模式產(chǎn)生抑制;另一方面,房價不可能漫無邊際上漲,高地價、高房價可能釀成重大金融風險,危害不小。
    為此,應從經(jīng)濟全局的角度思考土地和房地產(chǎn)問題,用更宏觀的視野看待房地產(chǎn)調(diào)控。綜合運用多種政策手段,提高調(diào)控的系統(tǒng)性、整體性和協(xié)同性。要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,改善地方政府財政收入結構,擺脫過度依賴土地財政的現(xiàn)狀。要使金融“活水”更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟,改善房地產(chǎn)過多占用金融資源的局面。就土地市場而言,要加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地和融資監(jiān)管,建立真正有效的購地審查制度。
    同時,地方政府要切實發(fā)揮好房地產(chǎn)調(diào)控主體責任,調(diào)控不能流于形式,不能玩數(shù)字游戲,通過提高起拍價等方式調(diào)整溢價率,更不能利用各種名目增加實際地價。中央有關部門也要強化監(jiān)督管理,保證政策不走形。此次土地集中出讓叫停,體現(xiàn)了這樣的一個方向,值得肯定。
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