經(jīng)歷了2021年銷售市場(chǎng)以及信用市場(chǎng)的雙重挑戰(zhàn)，一些房企對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目不得不采取更謹(jǐn)慎的估值方法。2月19日，在給深圳證券交易所的回復(fù)函中，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司（000671.SZ 以下簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光城”）透露2021年有7個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了超過(guò)2億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，總額為26.2億元。

更早前，已有部分房企披露了相關(guān)數(shù)據(jù)，如藍(lán)光發(fā)展打算計(jì)提約69.09億元的減值損失，主要為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，綠地控股表示擬計(jì)提減值約29億元。僅僅是這三家A股上市房企，計(jì)提的減值總額就達(dá)到了124.29億元。而2021年預(yù)虧超300億元的華夏幸福，也提到了房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備對(duì)業(yè)績(jī)的影響。

相對(duì)于未暴雷的房企，已經(jīng)出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的企業(yè)要面臨更艱難的市場(chǎng)環(huán)境。陽(yáng)光城在公告中表示，大額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是因?yàn)?021年行業(yè)銷售整體下挫嚴(yán)重，公司為進(jìn)一步促進(jìn)銷售回款采取降價(jià)措施，而公司流動(dòng)性承壓也令客戶信心受到重挫，“且未來(lái)銷售情況亦不容樂(lè)觀”。

2月21日，藍(lán)光發(fā)展的相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表達(dá)了相似看法，認(rèn)為唯有公司的債務(wù)重組取得進(jìn)展，才有可能改善經(jīng)營(yíng)基本面、提振市場(chǎng)信心，否則銷售端依然難有明顯起色。

多家房企計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

1月29日，陽(yáng)光城發(fā)布了2021年度業(yè)績(jī)預(yù)告，透露歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)將虧損45億元至58億元，虧損的主要原因有兩個(gè)，排在首位的是“公司基于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”，其次是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降。

陽(yáng)光城用了不少篇幅來(lái)解釋計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的理由。一方面是2021年房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控升級(jí)，市場(chǎng)需求出現(xiàn)迅速下滑，行業(yè)銷售整體下挫嚴(yán)重，為進(jìn)一步促進(jìn)銷售回款，該公司采取了降價(jià)措施。另一方面，過(guò)去一年行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)陽(yáng)光城的評(píng)級(jí)，導(dǎo)致該公司再融資受阻，回款流動(dòng)性大幅受限，客戶信心受到重挫，客流量大幅下降，對(duì)其銷售構(gòu)成很大影響。該公司表示，對(duì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售量?jī)r(jià)預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度。

業(yè)績(jī)預(yù)告公布的當(dāng)天，深圳證券交易所就發(fā)出了關(guān)注函，要求該公司說(shuō)明計(jì)提大額減值的合規(guī)性與合理性等。在2月19日的回復(fù)函中，陽(yáng)光城列出了計(jì)提超過(guò)2億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的7個(gè)項(xiàng)目的具體情況，僅僅是這些項(xiàng)目，計(jì)提的總額就達(dá)到了26.2億元。而該公司在2019年、2020年的計(jì)提額分別為5億元、8億元。

正在進(jìn)行債務(wù)重組的藍(lán)光發(fā)展預(yù)計(jì)2021年實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為-120.37億元左右，業(yè)績(jī)預(yù)虧的主要原因包括經(jīng)營(yíng)虧損、減值計(jì)提以及資產(chǎn)處置三方面。其中，基于2021年資產(chǎn)負(fù)債表日及當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，結(jié)合目前的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)銷售的影響，該公司計(jì)提了約69.09億元的減值損失，主要為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。相較2020年計(jì)提的1.66億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，有大幅增加。

華夏幸福同樣預(yù)計(jì)2021年將錄得虧損，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為-331億元到-391億元，其中也包含了房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的因素。2020年，該公司已經(jīng)計(jì)提了71.4億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

除了上述3家流動(dòng)性緊張的房企，也有一些未暴雷的企業(yè)采取了同樣的動(dòng)作。綠地控股擬計(jì)提減值約29億元，大名城預(yù)計(jì)計(jì)提各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)2.7億元至3億元，華僑城A沒(méi)有披露具體數(shù)值，只表示部分并購(gòu)項(xiàng)目受到地方限價(jià)的影響，銷售價(jià)格低于預(yù)期，為確保后續(xù)更加平穩(wěn)的發(fā)展，經(jīng)過(guò)慎重考慮和評(píng)估，對(duì)部分存在減值跡象的存貨、固定資產(chǎn)計(jì)提減值。

計(jì)提減值背后的市場(chǎng)冷暖

從房企的公告中不難發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)降溫、政府限價(jià)是計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要原因。大名城表示，受政府部門對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格備案管理的限制，本期內(nèi)取得的部分新開(kāi)項(xiàng)目銷售備案價(jià)低于預(yù)期，而該部分項(xiàng)目為公司2017年新增投項(xiàng)目，土地拍賣價(jià)格較高，導(dǎo)致銷售備案價(jià)低于賬面價(jià)值；同時(shí)，受房產(chǎn)調(diào)控和信貸環(huán)境收緊影響，新房市場(chǎng)降溫及價(jià)格下行壓力明顯，為加快銷售去化老項(xiàng)目以盤活資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠，公司根據(jù)不同區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境情況，采取了積極的銷售和管理措施，但部分存貨仍出現(xiàn)減值跡象。

根據(jù)陽(yáng)光城披露的信息，該公司計(jì)提金額最多的是珠三角的一個(gè)項(xiàng)目，總貨值超過(guò)150億元，占地面積33萬(wàn)平方米，分年分期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)的地塊已達(dá)到結(jié)算時(shí)點(diǎn)并貢獻(xiàn)利潤(rùn)，而剩余地塊則受周邊競(jìng)品的開(kāi)發(fā)商持續(xù)采取“低價(jià)走貨”策略影響，為應(yīng)對(duì)競(jìng)品降價(jià)、加速現(xiàn)金回籠，陽(yáng)光城將售價(jià)由2.23萬(wàn)元/平方米降低至1.98萬(wàn)元/平方米，導(dǎo)致售價(jià)無(wú)法覆蓋項(xiàng)目成本，根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測(cè)算，預(yù)計(jì)跌價(jià)金額約6.3億元。

除了上述項(xiàng)目外，陽(yáng)光城還有兩個(gè)項(xiàng)目是因?yàn)橹苓吀?jìng)品均采取降價(jià)走量策略，不得不跟進(jìn)降價(jià)，導(dǎo)致售價(jià)無(wú)法覆蓋成本。此外，該公司位于福建的一個(gè)項(xiàng)目因?yàn)橐咔?、市?chǎng)和買家對(duì)其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂等因素，成交量持續(xù)下滑嚴(yán)重，選擇了降價(jià)促銷，售價(jià)由2.74萬(wàn)元/平方米下降至2.15萬(wàn)元/平方米，因此計(jì)提了4.8億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。另一個(gè)豪宅項(xiàng)目雖然尚未開(kāi)盤，但鑒于市場(chǎng)下行和限價(jià)等原因，也將售價(jià)預(yù)期從8.72萬(wàn)元/平方米下調(diào)到了6.42萬(wàn)元/平方米。

相對(duì)經(jīng)營(yíng)正常的同行，出險(xiǎn)房企面臨著更多樣的壓力。除了陽(yáng)光城提及的客戶信心問(wèn)題，華夏幸福還提到了工期延長(zhǎng)導(dǎo)致的成本增加，商業(yè)地產(chǎn)減值跡象明顯，個(gè)別項(xiàng)目的土地定金損失風(fēng)險(xiǎn)等。藍(lán)光發(fā)展的相關(guān)人士表示，公司出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題后，對(duì)產(chǎn)品的銷售預(yù)期和價(jià)格都有明顯影響，即便目前金融端及地方上有些放松的政策，但這只惠及經(jīng)營(yíng)正常的房企，對(duì)于出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題的企業(yè)而言，難有實(shí)質(zhì)性的改變。

即便銷售難度高、壓力大，開(kāi)發(fā)商還是想盡力維持這條生命線。一家出險(xiǎn)房企對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，公司暴雷后銷售便一落千丈，就算降價(jià)也賣不動(dòng)，只能選擇撤下部分合作項(xiàng)目的企業(yè)標(biāo)識(shí)，由未暴雷合作方主導(dǎo)營(yíng)銷。2月6日，中國(guó)恒大董事局主席許家印也在內(nèi)部會(huì)議上表示要千方百計(jì)恢復(fù)銷售、恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，建立新的營(yíng)銷體系，采取新的營(yíng)銷思路，不拘一格地采取各種合作方式，讓大量資產(chǎn)啟動(dòng)起來(lái)，實(shí)現(xiàn)平均月銷售回款100億元以上。