銷售人員所說的“開不了盤”，是指在購房者不足的情況下，樓盤成交冷清，影響未來銷售。事實上，當(dāng)前北京樓市的成交熱點主要集中在大興、房山等郊區(qū)樓盤，由于樓盤多、體量大，再加上處于新城，郊區(qū)盤競爭格外激烈。為了保證樓盤順利銷售，一些開發(fā)商絞盡腦汁進行各式變相“攬客”和“蓄客”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，早在2002年有關(guān)部門就下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)廣告管理的通知》，要求“未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以內(nèi)部認購、訂購、登記等名目發(fā)布廣告”。2010年住建部下發(fā)的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》也要求，未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。

　　幾年前，北京曾發(fā)生過提前收取訂金，并推遲開盤的違規(guī)行為。不過，從目前開發(fā)商的行為來看，拿到預(yù)售證前“明目張膽”收取訂金的做法已經(jīng)比較少見，換之以其他“攬客”、“占坑”的手段。

　　“現(xiàn)在都不叫內(nèi)部認購了。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉直言，由于拿到預(yù)售證后要在幾天內(nèi)開盤，所以有些樓盤為了防止購房人數(shù)過少，進行提前試探性的蓄客。這在業(yè)內(nèi)比較普遍，屬于灰色地帶。

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也表示，北京地區(qū)由于執(zhí)行比較嚴格，沒拿預(yù)售證就收大量訂金的情況已經(jīng)不多見。

　　相關(guān)法律人士對開發(fā)商類似的銷售手段表示了擔(dān)憂。“對于登記購房后返點優(yōu)惠這樣的承諾，一旦開發(fā)商不兌現(xiàn)，消費者也沒有辦法。”該人士表示，現(xiàn)在市場情況不好，開發(fā)商通過各種方法銷售，既能節(jié)約成本，又可以回流資金。不過一旦市場行情轉(zhuǎn)好，開發(fā)商就容易出現(xiàn)不兌現(xiàn)承諾的風(fēng)險。

　　近期長沙、無錫等二線城市接連爆出開發(fā)商違規(guī)預(yù)售的事件。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，在當(dāng)前市場環(huán)境下，一些開發(fā)商對銷售缺乏信心，因此在沒有拿到預(yù)售證前試探市場。也有部分開發(fā)商資金鏈緊張，收取訂金緩解壓力。對于當(dāng)前開發(fā)商打政策“擦邊球”的現(xiàn)象，購房者應(yīng)提高風(fēng)險意識，有關(guān)部門更應(yīng)加強監(jiān)管力度。