記者：中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形勢非常嚴(yán)峻，對于中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有什么建議？

傅旻：中國的老年化來得太兇猛了，可是中國的養(yǎng)老體系還沒有建立起來，金錢也沒有準(zhǔn)備好，連思想也沒有準(zhǔn)備好。還有服務(wù)人員和管理水平也沒有準(zhǔn)備好。

西方的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比我們起步早，運(yùn)行了有50年了，已經(jīng)很成熟了，我們?nèi)绻ソ梃b西方的經(jīng)驗(yàn)，可能用20年就能夠把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做好。但是借鑒并不是全部照搬地拿來，還要在西方的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展、創(chuàng)新。

記者：養(yǎng)老地產(chǎn)有其獨(dú)特性，需求與普通人有不一樣的東西。在設(shè)計(jì)與開發(fā)當(dāng)中需要進(jìn)行什么樣的改變，加入什么樣的元素？

傅旻:我們所說的養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)際上是指老年住宅，其使用主體是老年人。因而在設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案、定位時都要根據(jù)以后服務(wù)的人群，進(jìn)行通用的設(shè)計(jì)，還需要在設(shè)計(jì)、建筑、管理時本著安全性第一的原則，兼顧便利性、舒適性、節(jié)能性，還要滿足老年人的精神需求。這樣的社區(qū)，還要有一定的預(yù)見性和前瞻性。這就要求一個養(yǎng)老社區(qū)還要考慮運(yùn)營的可行性和有效性。這是一個系統(tǒng)的、整體工程。

記者：你剛才提出的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能等同于地產(chǎn)”觀點(diǎn)很好，那么養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何做？

傅旻：中國的養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)際上是為了趕時髦，規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而興起的。大多數(shù)國內(nèi)資本的理解，還停留在養(yǎng)老住宅上，是基于房地產(chǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。可養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心，是服務(wù)產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老就是養(yǎng)老，地產(chǎn)就是地產(chǎn)。老年住宅問題，就是我們現(xiàn)在常說的養(yǎng)老地產(chǎn)，其中應(yīng)該包含老年住宅的開發(fā)、服務(wù)和管理，實(shí)際是根據(jù)老年服務(wù)需求提供解決方案，當(dāng)然這里面會有開發(fā)、商業(yè)、服務(wù)、管理和運(yùn)營、醫(yī)療等等。

記者：中國現(xiàn)在只有很少的養(yǎng)老住宅在這樣做。不少企業(yè)都是先圈了一塊地，房子建好了，賣出去了。實(shí)際上是借養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的名義去圈地。

傅旻：中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則還沒有建立，這里面有一些人在真正做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也有一些企業(yè)實(shí)際上是借養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的名義圈地，行開發(fā)地產(chǎn)之實(shí)，是“掛羊頭賣狗肉”，不是我們所希望看到的養(yǎng)老地產(chǎn)。

中國的養(yǎng)老地產(chǎn)通常是這樣來做的：首先是可以拿到一塊地，不管這塊地，適合做什么，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)比較時髦，還能給點(diǎn)建設(shè)費(fèi)用，地拿得還比較便宜，就拿來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，其目的是為了占便宜，這樣怎么可能做好養(yǎng)老住宅？而在美國，開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，是要先根據(jù)老年人的需求進(jìn)行調(diào)研，然后再進(jìn)行可行性研究，接下來才去拿地進(jìn)行開發(fā)。

記者：看來，中國的開發(fā)商要真正學(xué)習(xí)美國養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的精髓，根據(jù)需求來開發(fā)養(yǎng)老住宅項(xiàng)目。

傅旻：在美國，做一個養(yǎng)老住宅項(xiàng)目之前要進(jìn)行調(diào)研，進(jìn)行可行性研究，看看能不能盈利，是不是有可持續(xù)性，還要看能否帶來就業(yè)；如果不能通過可行性論證，就不會去做養(yǎng)老住宅?？墒窃谥袊?，有幾個養(yǎng)老住宅的可行性研究是真實(shí)的？

鼓勵老年人在家中養(yǎng)老

記者：能否跟我們講一下美國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是怎么做的？對于中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有什么建議？

傅旻：在美國，只有將近5%的老人是在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，大部分的老人在自己的社區(qū)，自己家里養(yǎng)老。所以我認(rèn)為中國要全面地開展養(yǎng)老服務(wù)不僅是要建房子，建大型的養(yǎng)老社區(qū)，建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，還要大力推廣社區(qū)養(yǎng)老，要鼓勵老年人在家里，在自己熟悉的場所里面來享受他們的晚年。

社區(qū)養(yǎng)老，應(yīng)該有相應(yīng)的社區(qū)服務(wù)、照料服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)，讓老年人盡量留在社區(qū)。

記者：可是社區(qū)養(yǎng)老的一個障礙就是一些社區(qū)不符合養(yǎng)老的需求，需要進(jìn)行一些改造。

傅旻：確實(shí)，有一些樓房建設(shè)時間較久遠(yuǎn)，沒有電梯，不符合養(yǎng)老社區(qū)的要求。實(shí)際上，在美國，也并不是所有的社區(qū)都符合養(yǎng)老社區(qū)的要求，但是可以通過對住房的改造，在一些住宅樓上外掛電梯，廁所里面安裝扶手，升高廁所的馬桶，將蹲便器改造成坐便器等方式對老社區(qū)進(jìn)行改造。

記者：有人建議中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要把開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商的角色進(jìn)行分離，促使養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)的發(fā)育。對此，你怎么認(rèn)為？

傅旻：我覺得這些角色最好不要分離。一些投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的組織是非營利性的，既是開發(fā)商又是投資商，他們是為了一個使命去建設(shè)一個養(yǎng)老社區(qū)。為了這個使命，他們?nèi)フ业兀k執(zhí)照，開發(fā)這個社區(qū)，運(yùn)營這個社區(qū)，也有責(zé)任去管理好這個社區(qū)。如果將養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)、投資、運(yùn)營的角色全部分離，不敢想象以后這個市場變成什么樣的。

記者：現(xiàn)在企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目針對的是高端人群，都主要面向高端市場。那么中低端人群如何解決養(yǎng)老問題？

傅旻：現(xiàn)在開發(fā)的大型養(yǎng)老社區(qū)都是針對的高端人群。低端人群，就需要政府來管。中端人群，則要靠商業(yè)運(yùn)作來解決，同時還要由政府進(jìn)行補(bǔ)貼。

記者：養(yǎng)老住宅項(xiàng)目到底是建在郊區(qū)好還是市區(qū)好？

傅旻：當(dāng)然是在城里好，這里有老年人熟悉的生活環(huán)境，有健全的醫(yī)療、商業(yè)、購物環(huán)境。在郊區(qū)的養(yǎng)老住宅，可能只有一兩個指標(biāo)滿足養(yǎng)老的需要，空氣比較新鮮，醫(yī)療條件好，其他條件都不符合養(yǎng)老的需求。

記者：中國的政府能不能扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，拿出市中心的地塊來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)？

傅旻：這個又回到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式上來，如果養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以賺錢，比五星級酒店還能賺錢，在哪里都可以開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。