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  • 傅旻:養(yǎng)老地產(chǎn)不能“掛羊頭賣狗肉” 中國尚未找到盈利模式(2)

    2013年10月11日 09:55
    來源:贏商網(wǎng)
    養(yǎng)老地產(chǎn)不能“掛羊頭賣狗肉

    記者:中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形勢非常嚴(yán)峻,對于中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有什么建議?

    傅旻:中國的老年化來得太兇猛了,可是中國的養(yǎng)老體系還沒有建立起來,金錢也沒有準(zhǔn)備好,連思想也沒有準(zhǔn)備好。還有服務(wù)人員和管理水平也沒有準(zhǔn)備好。

    西方的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比我們起步早,運(yùn)行了有50年了,已經(jīng)很成熟了,我們?nèi)绻ソ梃b西方的經(jīng)驗(yàn),可能用20年就能夠把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做好。但是借鑒并不是全部照搬地拿來,還要在西方的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展、創(chuàng)新。

    記者:養(yǎng)老地產(chǎn)有其獨(dú)特性,需求與普通人有不一樣的東西。在設(shè)計(jì)與開發(fā)當(dāng)中需要進(jìn)行什么樣的改變,加入什么樣的元素?

    傅旻:我們所說的養(yǎng)老地產(chǎn),實(shí)際上是指老年住宅,其使用主體是老年人。因而在設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案、定位時都要根據(jù)以后服務(wù)的人群,進(jìn)行通用的設(shè)計(jì),還需要在設(shè)計(jì)、建筑、管理時本著安全性第一的原則,兼顧便利性、舒適性、節(jié)能性,還要滿足老年人的精神需求。這樣的社區(qū),還要有一定的預(yù)見性和前瞻性。這就要求一個養(yǎng)老社區(qū)還要考慮運(yùn)營的可行性和有效性。這是一個系統(tǒng)的、整體工程。

    記者:你剛才提出的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能等同于地產(chǎn)”觀點(diǎn)很好,那么養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何做?

    傅旻:中國的養(yǎng)老地產(chǎn),實(shí)際上是為了趕時髦,規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而興起的。大多數(shù)國內(nèi)資本的理解,還停留在養(yǎng)老住宅上,是基于房地產(chǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。可養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心,是服務(wù)產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老就是養(yǎng)老,地產(chǎn)就是地產(chǎn)。老年住宅問題,就是我們現(xiàn)在常說的養(yǎng)老地產(chǎn),其中應(yīng)該包含老年住宅的開發(fā)、服務(wù)和管理,實(shí)際是根據(jù)老年服務(wù)需求提供解決方案,當(dāng)然這里面會有開發(fā)、商業(yè)、服務(wù)、管理和運(yùn)營、醫(yī)療等等。

    記者:中國現(xiàn)在只有很少的養(yǎng)老住宅在這樣做。不少企業(yè)都是先圈了一塊地,房子建好了,賣出去了。實(shí)際上是借養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的名義去圈地。

    傅旻:中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則還沒有建立,這里面有一些人在真正做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),也有一些企業(yè)實(shí)際上是借養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的名義圈地,行開發(fā)地產(chǎn)之實(shí),是“掛羊頭賣狗肉”,不是我們所希望看到的養(yǎng)老地產(chǎn)。

    中國的養(yǎng)老地產(chǎn)通常是這樣來做的:首先是可以拿到一塊地,不管這塊地,適合做什么,發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)比較時髦,還能給點(diǎn)建設(shè)費(fèi)用,地拿得還比較便宜,就拿來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn),其目的是為了占便宜,這樣怎么可能做好養(yǎng)老住宅?而在美國,開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),是要先根據(jù)老年人的需求進(jìn)行調(diào)研,然后再進(jìn)行可行性研究,接下來才去拿地進(jìn)行開發(fā)。

    記者:看來,中國的開發(fā)商要真正學(xué)習(xí)美國養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的精髓,根據(jù)需求來開發(fā)養(yǎng)老住宅項(xiàng)目。

    傅旻:在美國,做一個養(yǎng)老住宅項(xiàng)目之前要進(jìn)行調(diào)研,進(jìn)行可行性研究,看看能不能盈利,是不是有可持續(xù)性,還要看能否帶來就業(yè);如果不能通過可行性論證,就不會去做養(yǎng)老住宅??墒窃谥袊?,有幾個養(yǎng)老住宅的可行性研究是真實(shí)的?

    鼓勵老年人在家中養(yǎng)老

    記者:能否跟我們講一下美國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是怎么做的?對于中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有什么建議?

    傅旻:在美國,只有將近5%的老人是在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,大部分的老人在自己的社區(qū),自己家里養(yǎng)老。所以我認(rèn)為中國要全面地開展養(yǎng)老服務(wù)不僅是要建房子,建大型的養(yǎng)老社區(qū),建養(yǎng)老機(jī)構(gòu),還要大力推廣社區(qū)養(yǎng)老,要鼓勵老年人在家里,在自己熟悉的場所里面來享受他們的晚年。

    社區(qū)養(yǎng)老,應(yīng)該有相應(yīng)的社區(qū)服務(wù)、照料服務(wù)、醫(yī)療服務(wù),讓老年人盡量留在社區(qū)。

    記者:可是社區(qū)養(yǎng)老的一個障礙就是一些社區(qū)不符合養(yǎng)老的需求,需要進(jìn)行一些改造。

    傅旻:確實(shí),有一些樓房建設(shè)時間較久遠(yuǎn),沒有電梯,不符合養(yǎng)老社區(qū)的要求。實(shí)際上,在美國,也并不是所有的社區(qū)都符合養(yǎng)老社區(qū)的要求,但是可以通過對住房的改造,在一些住宅樓上外掛電梯,廁所里面安裝扶手,升高廁所的馬桶,將蹲便器改造成坐便器等方式對老社區(qū)進(jìn)行改造。

    記者:有人建議中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要把開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商的角色進(jìn)行分離,促使養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)的發(fā)育。對此,你怎么認(rèn)為?

    傅旻:我覺得這些角色最好不要分離。一些投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的組織是非營利性的,既是開發(fā)商又是投資商,他們是為了一個使命去建設(shè)一個養(yǎng)老社區(qū)。為了這個使命,他們?nèi)フ业兀k執(zhí)照,開發(fā)這個社區(qū),運(yùn)營這個社區(qū),也有責(zé)任去管理好這個社區(qū)。如果將養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)、投資、運(yùn)營的角色全部分離,不敢想象以后這個市場變成什么樣的。

    記者:現(xiàn)在企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目針對的是高端人群,都主要面向高端市場。那么中低端人群如何解決養(yǎng)老問題?

    傅旻:現(xiàn)在開發(fā)的大型養(yǎng)老社區(qū)都是針對的高端人群。低端人群,就需要政府來管。中端人群,則要靠商業(yè)運(yùn)作來解決,同時還要由政府進(jìn)行補(bǔ)貼。

    記者:養(yǎng)老住宅項(xiàng)目到底是建在郊區(qū)好還是市區(qū)好?

    傅旻:當(dāng)然是在城里好,這里有老年人熟悉的生活環(huán)境,有健全的醫(yī)療、商業(yè)、購物環(huán)境。在郊區(qū)的養(yǎng)老住宅,可能只有一兩個指標(biāo)滿足養(yǎng)老的需要,空氣比較新鮮,醫(yī)療條件好,其他條件都不符合養(yǎng)老的需求。

    記者:中國的政府能不能扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),拿出市中心的地塊來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)?

    傅旻:這個又回到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式上來,如果養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以賺錢,比五星級酒店還能賺錢,在哪里都可以開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

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